09.01.2017

Ипотека и суд: что делать, если банк подал иск?

К сожалению, ситуации, при которых кредитная организация, выдавшая ипотечный заем, требуeт вернуть его через суд, – не редкость. Юристы по ипотеке из компании «М16-Консалтинг» отмечают, что с каждым годом таких дел становится все больше: если еще 5-7 лет назад это было редкостью, то сегодня дела по ипотеке в суде рассматриваются регулярно.

В материале рассматриваем, какие перспективы есть у должника, если банк уже инициировал судебное производство, и чем заканчиваются суды по военной ипотеке.

Что нужно знать?

Начнем с того, что кредитные организации предпочитают решать вопросы через суд в крайних случаях. Изначально банк обязательно попробует договориться с должником и найти компромисс.

Перед подачей иска кредитор направит заемщику предупреждение о своих намерениях с просьбой вспомнить о своих финансовых обязательствах. Если должник не отреагирует на документ, банк направится в суд. И, как отмечают юристы по ипотечным кредитам, в большинстве случаев суд занимает сторону кредитной организации, удовлетворяя требования по иску.

Удастся ли сохранить квартиру после суда?

Сразу отметим, если банк уже обратился в судебные органы с целью «выбить» из вас долг по ипотеке, то с квартирой вы можете попрощаться, поскольку она выступает залогом по кредиту. По итогам дела жилплощадь гарантированно отойдет банку.

Стоит ли тогда вообще отстаивать свои права в суде, думаете вы? Отвечаем: однозначно стоит! Поскольку в ходе дела будет рассматриваться не только судьба недвижимости, но и размеры пеней, штрафов и общего долга. И если не бороться за свои права, то по итогам дела вы не только лишитесь жилья, но и будете должны банку.

Можно ли справиться без ипотечного юриста?

Справиться можно, если вы отлично подкованы в жилищном законодательстве. Если вы не обладаете достаточными знаниями в юриспруденции, то положительный исход вряд ли возможен. Профессионал же способен добиться выгодного для вас решения суда или поспособствовать заключению мирового соглашения с банком.

Нельзя не упомянуть тот факт, что зачастую банк, отбирая квартиру в качестве залогового имущества, указывает стоимость, актуальную на момент покупки. То есть, если с момента сделки прошло несколько лет и квартира выросла в цене, вы теряете эту разницу, и она не может идти в счет погашения долга. В этом случае адвокат поможет затянуть судебный процесс, а вы в это время можете найти человека, который выкупит квартиру по рыночной стоимости.

Если вы все-таки намерены обойтись в зале суда без помощи специалиста, то хотя бы воспользуйтесь консультацией юриста по ипотеке. Он изучит материалы дела, а главное – требования банка, изложенные в иске, и подскажет, что можно сделать в вашем конкретном случае.

Что можно оспорить?

Оспариваться будут суммы, которые с вас затребуют в ходе дела. Это сумма долга, пеней за просрочку и даже компенсация за оплату пошлины по иску.

Первым делом будет произведен перерасчет долга. Не редки случаи, когда штрафные санкции в иске превышают реальные на несколько десятков тысяч. Нельзя сказать однозначно, следствие ли это банальной невнимательности или намеренное ведение нечестной игры, однако вы можете потребовать снизить сумму компенсации.

Далее юрист проверит, совпадают ли реальные условия ипотечного договора с теми, которые банк указал в иске: сумма выданного займа, сроки погашения, размеры платежей и даже дни, в которые происходили выплаты. Если будут выявлены несоответствия, это тоже поможет вам существенно сократить размеры финансовых обязательств перед банком.

Раздел ипотеки в суде

Отметим, что банк может отнять ипотечную квартиру и в том случае, когда задолженность не успела образоваться, но созаемщики-супруги приняли решение о разрыве брачных отношений.

Кредитная организация в этом случается привлекается к процессу в качестве третьей стороны и может претендовать на возврат залогового имущества, если нет уверенности, что уже бывшие супруги погасят долг. При этом оставшийся долг вернуть все равно придется, даже если недвижимость отнимут.

Споры по военной ипотеке

Хорошая новость: в случае с военной ипотекой шансы сохранить квартиру гораздо выше. Суды неохотно идут навстречу банкам в просьбе выселить офицеров. Однако это не значит, что на должника не могут повесить неустойку или компенсацию.

Юристы по военной ипотеке считают, что зачастую споры возникают из-за брешей в законе. Несовершенство законодательства, касающегося военной ипотеки, приводит к возникновению судебных процессов по таким причинам:

• Увольнение из армии и, как следствие, исключение из реестра накопительно-ипотечной системы . Это самая частая причина споров, поскольку, вне зависимости от причин увольнения, военный теряет свое право на получение льготного кредитования.
• Досрочное увольнение. В данном случае проблема заключается в том, что офицер теряет накопленные за время службы средства, а это значит, что дальнейшие выплаты по кредиту он обязан производить из собственного кармана.
• Права родственников. В ситуациях, когда офицер гибнет или признается пропавшим без вести, членам его семьи приходится в судебном порядке доказывать свои права на распоряжение накопленных им средств.

Однако банки, зная о том, что симпатии суда – на стороне офицеров, стремятся урегулировать спорные вопросы в мирном порядке. Прежде чем соглашаться на условия кредитной организации, лучше получить консультацию юриста по военной ипотеке.

Юристы по ипотечным кредитам в Санкт-Петербурге

«М16-Консалтинг» имеет большой опыт дел, связанных с ипотечной недвижимостью. Дело в том, что компания сформировалась из юридического отдела агентства недвижимости «М16», которое принадлежит Вячеславу Малафееву, и первое время мы специализировались именно на жилищных спорах.

Помощь наших юристов в спорах по ипотечным кредитам позволит максимально снизить сумму взыскиваемой компенсации и договориться с банком на выгодных условиях.

Некоторые мои комментарии к обсуждению письма Елены Трафимовой
http://www.kommersant.ru/doc_discuss.aspx?DocsID=1119137
Президенту России о проблемах, связанных с ее ипотечным кредитом:

Ниже привожу некоторые свои мысли о том, что, возможно, придется делать дальше если ситуация с курсом доллар/рубль будет ухудшаться.

Кое что обсуждат с мадам a-supergirl:
http://a-supergirl.livejournal.com/13982.html
там же можно найти ее комментарии нижеприведенной консультации

Проконсультировался с юристом-правозащитником.

Не a_supergirl:)

Результат беседы вкратце:

Я: приветствую!
Я: Хотелось бы с вами посоветоваться как поступить
Юрист: Добрый день. Пиши. :)
Я: Юрист, спасибо за ответ! Можно в кратце изложить ситуацию?
Юрист: Пиши

Я: У нас следующая ситуация (в кратце изложена ситуация, реальные цифры изменены):
В конце 2006 года куплена квартира за YХ0000 $
Взнос у меня был 30% (от стоимости "скромненькой" но все же трешечки), т.е. Х0 тыс. + кредит YZ0 тыс. Супруга созаемщик. Дочке сейчас 6 лет. И с середины марта супруга уходит в декрет (ждем второго ребенка). Ежемесячный взнос YQZV $ по курсу тогдашнему RRR00 руб. в месяц. Сейчас стал STU00 руб. (т.е. на 12 тыс. руб. больше)
В ноябре-декабре в связи с кризисом "попросили" уйти, сменил работу, зарплата стала на 5 тыс. руб. меньше (была ХХ стала ХY тыс.). В бюджете семьи к моей зарплате + была з/п супруги, но с середины марта она уходит в декрет, т.е. ее W0 тыс. в бюджете семьи уже не будет. Также с нами живет моя мама пенсионер (помогает дочку из сада забирать и возит ее на тренировки). "Подушка" тоже вроде как была (фактически доходы семьи в 3 раза перекрывали платеж по кредиту). Но реально сейчас даже при таких условиях ситуация уже близка к критической. Просто еще 5 рублей вниз девальвации рубля нашим доблестным ЦБ и все... :(
Какие реально можно просить у банка варианты - отсрочка платежа, переоформление кредита с 15 на 20 лет?

Юрист: Какой банк?

Я: Deltacredit

Я: Скорее всего буду просить отсрочку скорее всего хотя бы по основному долгу на год (хотя конечно же очень не хотелось бы, но обстоятельства вынуждают). Хотя бы на год не платить и если не весь платеж то хотя бы основной долг не платить (сейчас получается такая пропорция: основной долг 1/3 суммы платежа + проценты по кредиту 2/3 суммы платежа)

Юрист: Они могут пойти на то,что б ты им платил пока только проценты-1,2 года

Я: А были уже прецеденты у Deltacredit ?
Я: или вы еще не сталкивались с этим банком?

Юрист: не сталкивалась

Я: Т.е. причины более чем реальные и отказать они не смогут?

Я: Просрочек пока нет

Юрист: Нужно правильно разговаривать-или ты платишь только проценты-или будешь решать проблему юридически.
Юрист: Юридически им не выгодно- тогда пойдут навстречу.

Я: Что вы подразумеваете под "юридически"?

9:24:40] Юрист: Вот - ссылайся на эту статью
Юрист: Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Юрист: Ты,как физлицо прежде всего должен думать о том,как кормить себя и семью, а потом уже о выплатах банку.Это твоё право. Но его надо защищать.
Юрист: Статья 451 ГК РФ
==========================================

Юрист:
Большинство проблем, возникающих при рассмотрении споров о расторжении (изменении) договора на основании ст. 451 ГК, пожалуй, связано с процедурой доказывания существенного изменения обстоятельств. Первопричиной этих проблем выступает недостаточное уяснение судьями сути понятия «существенных изменений». В силу этого необходимо более подробно рассмотреть положения, закрепленные в ст. 451 ГК.

Существенное изменение обстоятельств требует преобразования договора в том случае, когда в результате такого изменения нарушается соотношение имущественных интересов сторон договора и одна из сторон сделки утрачивает коммерческий интерес к исполнению принятых обязательств. То есть сторона, ожидающая положительного экономического результата от сделки, по причине существенного изменения обстоятельств не получит того, на что она вправе была рассчитывать при ее заключении.

==========================================

Юрист: Ипотека

Особенность ипотечного кредита в отличие от других видов кредитования состоит в том, что предмет кредитуемой сделки – недвижимое имущество - всегда находится в залоге у кредитора, то есть банка, до момента полного погашения кредита. Со всеми вытекающими последствиями.

1. Поэтому, как и в случае с автокредитом, рекомендуется досудебное урегулирование сложившейся ситуации.

2. Если ваши переговоры и переписка с банком ни к чему не привели, в данной ситуации, как ни странно, поможет суд. Дело в том, что немаловажное значение для банка имеет указание п. 1 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - «Закон об ипотеке»), в котором говорится о том, что в обращении взыскания на заложенное имущество в суде может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. А, кому как ни вам, известно о той огромной разнице между стоимостью вашей недвижимости и размером ежемесячного взноса за нее. Исключение - систематическое нарушение уплаты периодических платежей по ипотечному кредиту. Иными словами - если неисполнение вами обязательства по возврату части кредита незначительно относительно стоимости квартиры и существует хотя бы минимальная возможность погашения суммы долга из других источников, суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество.

3. В случае обращения взыскания на заложенное имущество путем судебного разбирательства у банка возникает еще один существенный риск, наличие которого играет часто негативную роль в решении вопроса о выдаче ипотечного кредита. Речь идет о предусмотренном п. 3 ст. 54 «Закона об ипотеке» положении, согласно которому по вашей просьбе суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года - в частности, в том случае, когда вы не используете, к примеру, квартиру для извлечения прибыли, сдавая ее внаем. Содержание понятия «уважительные причины» Законом «Об ипотеке» не раскрывается. Судебная практика же оставляет разрешение данного вопроса полностью на усмотрение суда.

4. Несмотря на то что п. 3 ст. 54 «Закона об ипотеке» регулирует вопрос о предоставлении отсрочки при реализации заложенного имущества, процессуальным законодательством установлено самостоятельное основание, при наличии которого суд, принявший решение, по вашему заявлению, вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения. Об этом уже упоминалось выше. При этом вам на руку играет ещё и тот факт, что суд не связан ограниченным перечнем оснований, содержащимся в п.3 ст. 54 «Закона об ипотеке». По сути эта норма ГПК РФ предусматривает открытый, ничем не ограниченный перечень обстоятельств, наличие которых может привести к отсрочке исполнения решения суда об обращении взыскания на ваше жилье. Учитывая данное обстоятельство, долговременность судебного разбирательства, а также тот факт, что на практике суд зачастую идет навстречу заемщику, особенно тому, для которого предмет залога является единственным местом жительства, у банка весьма призрачная перспектива судебного варианта обращения взыскания на ваше жилье, что в свою очередь дает вам возможность и время для решения временных финансовых проблем.

Это слово стало модным в России совсем недавно по общемировым меркам. В развитых странах рынок недвижимости уже давно и прочно связан с ипотекой. В России же ипотека вошла в дома граждан лишь 15 - 20 лет назад. Сначала вопросы ипотеки регулировались только ГК РФ и Законом РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" и лишь спустя шесть лет был принят Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке"), нормами которого и руководствуются стороны гражданско-правовых отношений при заключении договора об ипотеке.

В современных условиях массового , приобретаемой на кредитные средства, сложилась и определенная практика споров по ипотеке. Что же оспаривают стороны кредитно-ипотечных отношений в суде? Какие решения принимает суд? И какие выводы можно сделать на основе анализа судебной практики в данной области? Рассмотрим повнимательнее споры вокруг ипотечного жилья, не вдаваясь в вопросы ипотеки коммерческой недвижимости, ипотеки предприятий, а также не воспринимая как спор обыкновенное обращение взыскания на заложенную недвижимость без каких-либо спорных вопросов или нюансов.

Споры об обращении взыскания на уже утраченный залог

Суть спора : залог уже давно утрачен или выбыл из залогового имущества, а банк требует обратить взыскание на заложенное имущество. Такое возможно в тех случаях, когда за время действия договора не раз сменилась команда банка, а документы, подтверждающие снятие обременения с квартиры, в банке утрачены. И причин для подобного шага со стороны банка не имелось.

Норма закона : в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ч. 1 ст. 334 ГК РФ).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (ч. 1 ст. 348 ГК РФ).

Позиция суда : взыскание по требованию банка может быть обращено только на имущество, которое является предметом залога на момент вынесения решения. В случае если имущество уже выбыло из залога, договор ипотеки уже прекращен, а запись об ипотеке в Росреестре погашена (в частности, на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя), то законных оснований в силу положений ст. 334 ГК РФ на обращение взыскания на освобожденное от залога имущество должника не имеется.

Пример из практики : банк обратился в суд с иском о взыскании суммы долга по невозвращенному кредиту и обращении взыскания на заложенную квартиру. Суд удовлетворил требования банка о взыскании суммы долга. А в обращении взыскания на имущество отказал по причине отсутствия для этого оснований. Исходя из представленных доказательств, а также на основании истребованной судом выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП или Росреестр), суд пришел к выводу, что спорная квартира на момент вынесения решения не была обременена правами третьих лиц. Следовательно, на нее не могло быть обращено взыскание как на заложенное имущество (Апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 03.06.2013 по делу N 33-1265).

Вывод: независимо от причины погашения записи об ипотеке в Росреестре залог считается прекращенным, и на него не может быть обращено взыскание .

Споры о погашении записи об ипотеке и возврате кредита

Суть спора : заемщик - физ. лицо представляет в суд, рассматривающий дело о взыскании с него суммы долга по кредиту, документы о погашении записи об ипотеке. И со ссылкой на ст. 352 ГК РФ и ст. 25 ФЗ "Об ипотеке" утверждает, что уже исполнил все свои обязательства по сделке, поэтому-то и было снято обременение совместным заявлением заемщика (залогодателя) и кредитора (залогодержателя).

Норма закона : согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований для требования досрочного прекращения залога (при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, перечисленных в п. 1 ст. 343 ГК РФ:

• страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования - на сумму не ниже размера требования;
• принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;
• немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества);

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 345 ГК РФ);

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Статьей 25 ФЗ "Об ипотеке" закреплен порядок регистрации прекращения ипотеки:

1. В регистрирующий орган поступает один из трех возможных документов:

заявление владельца закладной;

совместное заявление залогодателя и залогодержателя;

заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке представления иных документов не требуется.

2. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в течение трех рабочих дней с момента поступления одного из вышеуказанных документов осуществляет погашение регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.

Позиция суда : совершение обеими сторонами сделки действий по прекращению договора ипотеки не означает априори прекращения кредитных обязательств. Письмо банка об отсутствии задолженности у заемщика по кредиту и наличии оснований для погашения записи об ипотеке не является достаточным доказательством исполнения заемщиком своих обязательств перед банком.

Пример из практики: громкое дело завершилось только на стадии апелляционной инстанции. Сначала суд первой инстанции, изучив письмо банка, подписанное уполномоченным лицом, об отсутствии у должника задолженности по кредиту, посчитал, что этим в полной мере подтверждается отсутствие задолженности заемщика перед банком по ипотечному кредиту. Учитывая, что банком совместно с заемщиком было подано заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке, суд окончательно убедился в данном выводе. И только вышестоящий суд при тех же доказательствах по делу пришел к обратному выводу: возможно, что стороны и приняли решение о прекращении договора ипотеки, что вовсе не означает автоматически прекращения кредитного договора, в обеспечение которого он и был заключен. Суд, произведя расчеты, взыскал с заемщика сумму долга по кредитному договору, несмотря на наличие официального письма банка об отсутствии этой самой задолженности, представленного ранее в Росреестр. При этом суд указал, что письмо - ненадлежащее доказательство погашения долга. Таким образом, лишь финансовые документы (выписка по счету, приходные ордера и прочие документы) способны подтвердить отсутствие задолженности (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.05.2013 по гр. д. N 11-16851).

Вывод: запись об ипотеке может быть погашена и без исполнения обязательств. Однако от возврата долга по кредиту заемщика это не освободит.

Споры о правомерности наложения взыскания на уже измененный предмет залога

Суть спора : залогодатель - неплательщик по кредиту считает, что, поскольку за период действия договора ипотеки состояние заложенного имущества поменялось (площадь заложенного дома была увеличена за счет пристройки), а соответствующие изменения так и не были внесены в договор ипотеки, обратить взыскание на уже новый объект недвижимости нельзя в силу недействительности договора ипотеки.

Норма закона : согласно ст. 76 ФЗ "Об ипотеке" при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Если же указанное строение было реконструировано, то в силу той же нормы договор об ипотеке без внесения в него каких-либо изменений и дополнений распространяется и на построенное жилое здание.

Позиция суда : суд руководствуется ФЗ "Об ипотеке" с учетом разъяснений, данных в информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". Согласно данным разъяснениям, изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни ФЗ "Об ипотеке" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

По смыслу ст. 76 ФЗ "Об ипотеке" договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Пример из практики : гражданин заключил с банком кредитный договор, в обеспечение обязательств по которому стороны зарегистрировали договор ипотеки - залога двухэтажного дома вместе с земельным участком, на котором он располагался. За долгий период действия договора заемщик-залогодатель пристроил постройку, увеличив таким образом площадь дома. В результате строительных мероприятий предмет залога существенно видоизменился. Когда же пришло время взыскания денежных средств и обращения взыскания на предмет залога (после того, как заемщик так и не выполнил свои обязательства по возврату кредита), гражданин - владелец недвижимости стал настаивать на том, что договор ипотеки уже недействителен, так как предмет залога уже давно изменился, изменения зарегистрированы. А в договор ипотеки изменения-то не вносились. Суд же, руководствуясь вышеозначенной позицией, заблуждений владельца заложенного имущества не разделил. И иск банка удовлетворил, взыскав сумму невозвращенного кредита и обратив взыскание на дом с земельным участком (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.06.2012 N 33-7739/2012).

Вывод: изменение предмета залога в период действия договора без внесения в договор ипотеки соответствующих изменений не делает такой договор недействительным и не мешает в дальнейшем обратить взыскание на измененный предмет залога .

Обращение взыскания на единственное жилье. Особые обстоятельства. Отсрочка.

Суть спора : залогодатель считает, что невозможно обратить взыскание на единственное жилье людей. Особенно если проживающий в ипотечном жилье человек смертельно болен. Или проживающий - несовершеннолетний ребенок.

Норма закона : ч. 1 ст. 446 ГПК РФ запрещает обращать взыскание по исполнительным документам на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственно пригодным для постоянного проживания помещением. Исключение из этого составляет жилье, являющееся предметом ипотеки. На него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно ч. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Порядок реализации жилья, на которое обращено взыскание, предусмотрен той же ст. 78 ФЗ "Об ипотеке". Порядок выселения проживающих в ипотечном жилье лиц урегулирован ст. 107 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Позиция суда : закон позволяет обратить взыскание на любое жилье, предоставленное в залог по договору ипотеки, в том числе и на единственное. С личностью зарегистрированных в жилье лиц закон обращение взыскания никак не связывает. Выселять всех зарегистрированных в жилом помещении лиц также закон разрешает. Но с учетом конкретных обстоятельств дела, при наличии соответствующего заявления от заинтересованных лиц суд может отсрочить исполнение судебного решения. Например, решения о выселении.

Пример из практики : сын взял в банке кредит, решив попробовать себя на ниве предпринимательства. А в залог предоставил квартиру, в которой проживал он и его родители. Родители не возражали. Когда же горе-заемщик не расплатился с кредитом и банк стал требовать его возврата, а также обратить взыскание на предмет ипотеки, и сын, и его родители, выступая в суде, стали доказывать, что заложенная квартира - их единственное жилье. Кроме того, в квартире за это время был зарегистрирован и поселился несовершеннолетний ребенок, над которым родители заемщика оформили опеку. Все указанные обстоятельства не помешали суду не только взыскать сумму кредита с заемщика, но и обратить взыскание на это единственное жилье. И вышестоящая инстанция посчитала данное решение законным и обоснованным (Кассационное определение Саратовского областного суда от 09.08.2011 по делу N 33-4014).

Взыскание было обращено, помещение с торгов продано не было, и залогодатель-банк принял его на баланс, оформив соответствующие документы в Росреестре. И только после этого настал черед фактического выселения и сына, и его родителей, и опекаемого несовершеннолетнего ребенка.

Единственным плюсом в указанной ситуации стала отсрочка исполнения решения суда о выселении: проиграв дело об обращении взыскания на предмет залога в кассационной инстанции, равно как и дело о выселении из единственного жилья, выселяемые из ипотечного жилья люди обратились снова в суд, но уже с заявлением об отсрочке исполнения решения суда. В обоснование они представили справки о том, что один из проживающих в квартире родственников заемщика тяжело болен раком и его транспортировка может привести к его смерти. Суд пошел на уступки, отсрочив выселение на целых 1,5 года, но обязав заемщика выплачивать хотя бы по 5000 руб. долга в месяц в счет задолженности по кредиту и, естественно, оплачивать все коммунальные услуги. Впоследствии уже и банк пошел навстречу обездоленным людям, разрешив на тех же условиях, что и в решении суда, пожить еще 1 год в квартире. Давая людям, так сказать, возможность и время поискать новое место для проживания.

А люди привыкли... И когда по окончании всех отсрочек (зафиксированных документально!) их все-таки выселили с помощью службы судебных приставов, они недоумевали: "А разве банк не мог дать нам здесь всем дожить свой век?". Для справки: родителям заемщика на тот момент было около 65 лет, самому заемщику - 40, а опекаемому ребенку - 14 лет. Сколько же банк должен был еще подождать? Полвека или более?

Справочно: указанная ситуация (включая период рассмотрения дела) длилась более пяти лет. В конце концов банк реализовал квартиру и "закрыл" задолженность неудавшегося бизнесмена .

Раздел имущества и долгов

Суть спора : супруги когда-то вместе брали кредит, вместе обеспечивали его возврат залогом совместного имущества - квартиры или дома. И даже не важно, если стороной во всех сделках выступал всего лишь один супруг, а от другого лишь испрашивалось согласие, которое документально фиксировалось. После развода никто из супругов не захотел платить за другого. Оба (или один из супругов) пожелали долг разделить, с чем и обратились в суд. Дополнительно граждане также просят не обращать взыскание на чью-либо из супругов долю в квартире как на выделенное супругу имущество при разводе.

Норма закона : ч. 1 ст. 391 ГК РФ допускает перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора. Таким образом, если кредитор согласен, суд может долг разделить между супругами. Если не согласен - такого произойти не может. Хотя на практике случаются различные варианты решений, в том числе не учитывающие данное положение закона (см. Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 12.11.2013 N 33-9286/2013).

Согласно ч. 2 ст. 45 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ) взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них.

Позиция банков: несмотря на то что теоретически долги могут быть разделены, практически в 100% случаев из 100 банки против раздела долгов. И этому есть объяснение: своего заемщика они знают как добросовестного (или не очень). Их отношения уже документально зафиксированы. У банка есть основания и право на взыскание в случае невозврата кредита. Механизма же возложения обязанности погашать кредит по неподписанному кредитному договору (с новым заемщиком) гражданское законодательство не предусматривает, равно как и принуждения нового заемщика, образовавшегося в результате решения суда, к подписанию кредитного договора без реального получения денежных средств, истраченных супругами совместно еще до суда.

Позиция суда : учитывая позицию банка-кредитора, руководствуясь сложностью осуществления реального раздела долгов по ипотечному кредиту, суды в большинстве случаев разрешают ситуацию следующим образом: не трогая все ранее выполненные обязательства по кредиту до расторжения брака, суд устанавливает сумму остатка к погашению по кредитному договору. Также производит оценку ипотечного жилья. Затем, если недвижимое имущество не подлежит разделу в натуре, присуждает его одному из супругов, обязав того выплатить второму супругу полагающуюся тому долю в определенной судом сумме. Заемщику оставляет все обязательства по кредиту, а второго супруга обязывает платить 1/2 суммы платежа по кредиту каждый месяц супругу, который остался заемщиком. При наличии желания супругов может быть произведен взаимозачет данных обмениваемых между ними сумм. Если же по кредиту супруги выступают созаемщиками, они несут по кредитным обязательствам солидарную ответственность. Решение суда в этом случае почти такое же.

Суд обращает взыскание на квартиру, исходя из положений ст. 50, 54 и 78 ФЗ "Об ипотеке", по смыслу которых залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. Суды отмечают, что при определении долей в общих долгах раздел долга и замена должника в обязательстве не производятся, т.е. сам кредитный договор в связи с разделом между бывшими супругами долга не изменился. Определение доли каждого из супругов в общем долге устанавливает только обязанность бывшего супруга возместить другому супругу часть понесенных им расходов по погашению такого долга. Выдел доли в заложенной квартире также не влияет на право суда обратить взыскание на всю квартиру.

Пример из практики : кредитор обратился в суд с иском о взыскании невозвращенного долга по кредиту и обращении взыскания на заложенное жилье (ипотека в силу закона), представив в суд кредитный договор, закладную и прочие документы, подтверждающие обоснованность требований. Суд удовлетворил иск, не приняв доводы ответчиков о разделе их долгов по вышеназванному кредитному договору ранее принятым решением суда. Суд установил, что решением районного суда действительно были разделены долги трех созаемщиков по кредитному договору в равных долях. Между тем суд установил, что кредитор на замену должников либо на изменение состава должников и тем самым перевод долга на других должников согласия не давал. При этом ранее двое из трех созаемщиков обращались в суд с требованиями об изменении условий кредитного договора, о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к кредитному договору, вместе с тем указанные решениями судов требования были оставлены без удовлетворения. С учетом позиции судов о правильном понимании раздела доли в общем долге и сохранении обязательств по возврату по кредиту в неизменном виде суд указал в решении, что обязательства перед кредитором у ответчиков как солидарных созаемщиков продолжают существовать в том объеме, как они определены заключенным между ними кредитным договором. Суд также не принял довод ответчиков о том, что к моменту обращения взыскания заложенная квартира уже находилась у заемщиков в общей долевой собственности, а не совместной, так как при разделе имущества каждому из них была выделена доля в ипотечной квартире. На основании изложенных выводов суд, несмотря на прекращение брака созаемщиков и раздел между ними имущества и доли в общем долге перед банком, взыскал сумму кредита с них в солидарном порядке и обратил взыскание на квартиру как на предмет залога, обеспеченный закладной. И выдел каждому из созаемщиков долей в квартире этому не помешал (решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 03.09.2013; Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 12.11.2013 N 33-9286/2013).

Вывод: раздел долга возможен только при наличии согласия банка. Но и в случае раздела долгов расставшихся супругов их обязательства перед банком не меняются, а лишь определяется доля каждого в общем долге. Выдел доли в ипотечном жилье также не влияет на право банка обратить взыскание на весь предмет залога .

Обесценивание рубля в конце 2014 года поставило в крайне тяжелое положение обладателей ипотеки в долларах. Буквально за пару месяцев размер ежемесячных платежей в рублевом выражении увеличился примерно в два раза. 23 января 2015 г. Банк России опубликовал официальное письмо № 01-41-2/423 «О реструктуризации ипотечных жилищных ссуд в иностранной валюте».

В указанном письме кредитным организациям даются рекомендации, касающиеся работы с ипотечными заемщиками, которые взяли на себя эти обязательства до 1 января 2015 года. В соответствии с этим письмом банкам «в связи с повышением уровня кредитных и валютных рисков на финансовом рынке» рекомендуется рассмотреть вопрос о реструктуризации ипотечных жилищных ссуд, включая конвертацию валюты ссуды в российские рубли.

При проведении реструктуризации суть рекомендаций сводится к двум положениям. Во-первых, банкам предлагается использовать официальный курс иностранной валюты к рублю по состоянию на 1 октября 2014 года. На указанную дату этот курс составлял для доллара 39,3836 рубля, а для евро – 49,9817 рубля. Во-вторых, банкам предписывается применять ставки, соизмеримые со ставками по выдаваемым кредитными организациями жилищным ипотечным кредитам в рублях. Особо нужно отметить тот факт, что банкам рекомендуется применять такие же условия в случае, если они в соответствии с условиями договора намереваются взыскать задолженность в судебном порядке.

В связи с публикацией указанного письма заемщики, имеющие валютную ипотеку, имеют возможность со ссылкой на него обратиться с соответствующим заявлением в банк. Скорее всего, реструктуризация может быть оформлена как дополнительное соглашение к уже имеющемуся кредитному договору, поэтому на плечи должников новое кредитное бремя ложиться не будет. Однако банки, получившие существенный профит от перепадов курсов валют, вряд ли легко откажутся от своей выгоды. Это может выражаться в том, что в текст дополнительного соглашения могут быть включены многочисленные хитроумные оговорки, ухудшающие положение заемщика. Поэтому настоятельно рекомендуем воспользоваться услугами кредитного адвоката для сопровождения этого мероприятия.

О признании договора ипотеки недействительным (решение отменено)
Документ от 06.12.2011, опубликован на сайте 26.12.2011 под номером 29775, 2-я гражданская, о признании недействительным договора об ипотеке, применении последствий недействительности договора, решение (осн. требов.) отменено полностью с вынесением нового решения

УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Варова С.А.Дело № 33- 4240/2011

К А С С А Ц И О Н Н О ЕО П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Жаднова Ю.М.,

судей Федоровой Л.Г., Костюниной Н.В.

при секретареТрофимовой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Закрытого акционерного общества Банк ВТБ 24 на решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 10 октября2011 г., по которому постановлено:

Исковые требования Патрикеевой Н*** Г*** удовлетворить.

Признать недействительным договор об ипотеке № *** от 28.10.2008, заключенный между Банком ВТБ 24 (закрытым акционерным обществом) и Патрикеевой Н*** Г***.

Применить последствия недействительности договора, прекратив регистрационную запись от 14.11.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотеке квартиры № *** дома № *** Б по улице С*** в городе Димитровград Ульяновской области, принадлежащей на праве собственности Патрикеевой Н*** Г***.

Заслушав доклад судьи Федоровой Л.Г., объясненияпредставителя Банка ВТБ 24 (ЗАО) Найденовой Н.Г., поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя Патрикеевой Н.Г. – Патрикеева М.В., полагавшего решение законным,судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Патрикеева Н.Г. обратилась в суд с иском к Банку ВТБ 24 (ЗАО) о признании договора об ипотеке недействительным и применении последствий недействительности договора.

Иск мотивирован тем, что 28.10.2008 между ЗАО Банк ВТБ 24 и истицей заключен договор об ипотеке, в соответствии с которым Патрикеева Н.Г., являясь залогодателем, передала залогодержателю в залог (ипотеку) квартиру, площадью 68, 83 кв.м, принадлежащую ей на праве собственности. Срок данного договора устанавливался до даты полного исполнения обязательств заемщика- ООО «Евро Транс» по кредитному соглашению от 22.11.2007. ООО «Евро Транс» по данному кредитному соглашению получил кредит в размере 5 500 000 рублей на срок пять лет. Полагает, что договор ипотеки заключен в нарушение действующего законодательства, а, следовательно, является недействительным. Исходя из системного толкования ст. ст. 6, 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 446 ГПК РФ единственное пригодное для проживания жилоепомещение не может быть предметом ипотеки в том случае, если кредит (заем) получен на иные цели. Полагает недопустимым заключение договора залога в отношении единственного пригодного для проживания залогодателя жилого помещения. Квартира, представленная ею в обеспечение кредитного соглашения, является единственным жилым помещением для нее и ее семьи.

В качестве третьих лиц судом к участию в деле привлечены ООО «Евро Транс», Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Патрикеев М.В., Патрикеев А.В., ООО «Димитровград-Лада» в лице конкурсного управляющего Хуснимардановой Р.М.

Рассмотрев исковые требования, суд вынес приведенное выше решение.

В кассационной жалобе Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) просит решение суда отменить.

Жалоба мотивирована тем, что судом неверно применены нормы материального права. Патрикеева Н.Г. при заключении договора ипотеки была ознакомлена с его условиями, соответственно согласилась с ними. Исходя из системного толкованияположений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и гражданского кодекса РФв их взаимосвязи по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе квартира, принадлежащая на правесобственности залогодателю, и на нее может быть обращено взыскание. Наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не являетсяпрепятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

В возражениях на кассационную жалобу Патрикеева Н.Г. просит оставить решение без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее, судебная коллегиянаходит, что имеются основания для отмены решения суда.

Основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядкеявляютсянарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (ст. 362 ГПК РФ).

Такие нарушения норм материального права были допущены судом первойинстанции.

Как следует из материалов дела, 22.11.2007 между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и ООО «ЕвроТранс» заключено кредитное соглашение № ***, в соответствии с которым банк предоставил ООО «ЕвроТранс» кредит в сумме 5 500 000 рублей сроком на 60 месяцев под 14,5% годовых на приобретение имущества.

В обеспечение исполнения обязательств Заемщика были заключены – договор о залоге движимого имущества от 22.11.2007 между Банком и ООО «Димитровград-Лада», договор поручительства от 22.11.2007 между Банком и Патрикеевым М.В., договор поручительства от 22.11.2007 между Банком и Патрикеевым А.В., договор поручительстваот 22.11.2007 между Банком и ООО «Димитровград-Лада», договор о залоге движимого имущества от 22.11.2007 между Банком и ООО «Димитровград-Лада», договор о залоге движимого имущества от 08.08.2008 между Банком и Заемщиком, договор о залоге движимого имущества от 08.08.2008 между Банком и ООО «Димитровград-Лада», договор об ипотеке № *** от 28.10.2008 между Банком и Патрикеевой Н.Г.

В соответствии с данным договором об ипотеке, Патрикеева Н.Г. являясь залогодателем, передала залогодержателю в залог (ипотеку)принадлежащую ей на праве собственности трехкомнатную квартиру общей площадью 68,83 кв.м, расположенную по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, ул. С***, д. *** Б кв.***, в обеспечение исполнения обязательств, принятых ООО «ЕвроТранс» по кредитному соглашению № *** от 22.11.2007 года.

14.11.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись № *** об ипотеке квартиры № *** д. № ***Б по ул. С*** в г. Димитровграде, которая принадлежит на праве собственности Патрикеевой Н.Г.

Данная квартира была приобретена Патрикеевой Н.Г. в собственность на основании договора об инвестировании строительства жилого дома от 20.10.2003 года, договоров об уступке прав и обязанностей (цессии) от 27.10.2003.

Истица просила признать договор об ипотеке от 28.10.2008 года недействительным по тем основаниям, что спорная квартира для нее и членов ее семьиявляется единственным пригодным для проживания жилым помещением и что кредит предоставлялся Банком не для приобретения либо ремонта указанного жилого помещения. Между тем мнение истицы основано на неверном понимании закона.

Удовлетворяя требования истицы, суд руководствовался ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» из которой следует, что обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру с прекращением права пользования ими залогодателя возможнылишь при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или займа со строго определенным целевым назначением: приобретение или строительство заложенного или иного жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Также суд руководствовался ч.1 ст. 446 ГПК РФ, где предусмотрено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключениемуказанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Удовлетворяя требования истицы, суд первой инстанции исходил из того, что жилое помещение, расположенное по адресу: Ульяновская область г. Димитровград, ул. С***, д.***Б кв.***является единственным и постоянным местом жительства для истицы и членов ее семьи, кроме того, кредит был предоставлен ООО «ЕвроТнанс» на потребительские нужды, в связи, с чем на данное жилое помещение не может быть обращено взыскание.

Судебная коллегиянаходит, что решение суда первойинстанций не основано на законе.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 названного Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (пункт 1 статьи 6 Закона об ипотеке).

Таким образом, исходя из системного толкования указанных положений, в их взаимосвязи по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе квартира, принадлежащая на праве собственности залогодателю.

Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Положениями ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из материалов дела следует, что ипотека имущества, переданного по договору залога, заключенного между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и Патрикеевой Н.Г., носит договорной характер, тем самым Патрикеева Н.Г. заключив договор ипотеки, согласилась с его условиями.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В обоснование своего требования истица ссылается на несоответствии договора ипотеки положениям ст. 446 ГПК РФи ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Однако ст. 446 ГПК РФ содержит исключительно нормы процессуального права и отношения, связанные с залогом, не регулирует. Статья 78 указанного выше закона регулирует порядокобращения взыскания на заложенное имущество. Кроме того, отношения, регулируемые ст. 446 ГПК РФ и ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», возникают на стадии исполнения судебного акта. Недействительность же любой сделки обуславливается пороками, имевшими место при ее совершении.

Обстоятельства, связанные с исполнением сделки, в том числе в принудительном порядке, на основании судебного решения, в принципе не могут влиять на ее действительность. Истица, полагая, что на заложенное ею имущество в силу каких-либо причин не может быть обращено взыскание, вправе возражать против принудительного исполнения договора залога (обращения взыскания), что никоим образом не влияет на действительность данного договора.

Обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии договора требованиям ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по делу не установлено.

По данному делу сторонами не оспаривалось, что в настоящее время выполнение условий кредитного соглашения со стороны заемщика происходит в соответствии с графиком, задолженности не имеется.

При таких обстоятельствах оценка возможности обращения взыскания на имущество истицы при конкретных обстоятельствах (в том числе наличия основания для такого обращения)в предмет судебного разбирательства по настоящему делу не входит, кроме того, переданная Патрикеевой Н.Г. в залог квартира является единственным жилым помещением для истицы и членов ее семьи в настоящее время, однако сейчас оснований для обращения взыскания не имеется.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает необходимым решение судаотменить и постановить новое решение, по которому в удовлетворении заявленных исковых требований Патрикеевой Н.Г. к Банку ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) о признании недействительным договора об ипотеке от 28.10.2008, заключенного между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и Патрикеевой Н.Г., и применении последствий недействительности договора отказать.

Руководствуясь ст.ст. 199, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 10 октября 2011 года отменить.

Постановить по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Патрикеевой Н*** Г*** к Банку ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) о признании недействительным договора об ипотеке № *** от 28.10.2008, заключенного между Банком ВТБ 24 (закрытым акционерным обществом) и Патрикеевой Н*** Г*** и применении последствий недействительности договора – отказать.

Председательствующий