Ипотека является основным примером, на основании которого четко видны не состыковки российского законодательства. Согласно Конституции, каждый гражданин имеет право на жилье, однако, если он приобрел квартиру в ипотеку, велик шанс того, что недвижимость могут отобрать за неуплату кредита.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Единственная возможность гарантированно не остаться на улице – это воспользоваться одной из государственных социальных программ, таких, как «военная ипотека», «молодая семья» и других.

Основания

Под ипотекой понимают кредит, выдаваемый на долгий срок для приобретения квартиры.

Ипотека бывает двух видов:

Основание, по которому может быть отобрана купленная в ипотеку квартира – неуплата кредита.

Причин неуплаты бывает несколько:

• трудная финансовая ситуация. Основной минус ипотеки заключается в том, что практически невозможно предугадать, будет ли возможность выплачивать ее через 5 или 10 лет;
• сокращение доходов в результате затянувшейся болезни;
• неисполнение или непонимание условий договора, заключенного с банком;
• нарушение закона и попадание в место лишения свободы на длительный срок;
• смерть заемщика, родственники не могут взять на себя обязательства.

В процессе судебного разбирательства будет рассмотрена вся ситуация, суд принимает во внимание такие факторы, как:

1. Продолжение выплат заемщиком, но снижение размера платежей из – за возникшей трудной жизненной ситуации.
2. Потеря работы, длительная болезнь.
3. Принятие мер по досудебному урегулированию ситуации – подавались заявления с просьбой о приостановке платежей, реструктуризации или рефинансировании кредита.

Выселение из квартиры, приобретенной по ипотеке и находящейся в залоге у банка возможно только в одном случае – если заемщик не выплачивает кредит долгое время. Процесс выселения может быть начат только по решению суда и только после того, как будет доказан факт неуплаты кредита.

Банк обращается в суд по тому адресу, по которому прописан должник и подает исковое заявление. В договор ипотеки зачастую прописывается наименование суда, в который будут поданы документы при возникновении просрочки.

Процедура выселения из квартиры, приобретенной в ипотеку, осуществляется следующим образом:

• банк пытается урегулировать ситуацию до обращения в суд – высылает должнику письма, звонит и предупреждает о необходимости внесения платежей по кредиту. Если должник игнорирует звонки и сообщения, подготавливаются документы для передачи в суд;
• составляется и передается в суд иск о взыскании задолженности;
• после удовлетворения судом исковых требований выбирается способ реализации взыскания – чаще всего, квартира продается на торгах.

Основание для выселения из квартиры, взятой в ипотеку, может быть только одно – неуплата кредита. Поскольку квартира находится в залоге у банка, по другим причинам выселение невозможно, но, как только ипотека будет выплачена, имущество могут отобрать за другие долги, размер которых сопоставим с рыночной стоимостью квартиры.

Что делать при выселении из ипотечной квартиры

Банк не получает никакой выгоды от выселения заемщика и продажи квартиры на торгах по заниженной стоимости.

Кредитор идет на уступки и предлагает клиенту один из нескольких вариантов разрешения сложной ситуации:

1. Самый распространенный вариант – реструктуризация, применяется, когда человеку уменьшить размер платежей. За счет такого уменьшения вырастает общий срок погашения кредита.
2. Отсрочка платежей – кредитные каникулы. На определенный срок клиент освобождается от уплаты ипотеки, после чего выплаты продолжаются в полном объеме. Максимальный срок каникул – полгода. Чтобы их получить, необходимо доказать банку, что действительно возникла сложная ситуация, например, клиент был уволен с работы или вынужден отправиться на длительное лечение.
3. Кредитор может помочь клиенту, списав некоторые проценты, штрафы и другие платежи.
4. Если клиент имеет право на государственную поддержку, он может подать соответствующие документы и некоторая часть долга будет уплачена государством.

В случае, если квартира будет отчуждена, банк тратит время и деньги на то, чтобы продать ее, поэтому данный вариант осуществляется только в самых крайних случаях.

Следует понимать, что даже если в ипотеку было приобретено единственное жилье, банк не предоставляет клиенту место для дальнейшего проживания.

Если есть несовершеннолетние дети

В случае с ипотекой ребенок не является поводом для того, чтобы выселение было прекращено, или хотя бы приостановлено. Специалисты, используя исполнительное производство, снимают несовершеннолетнего с регистрации в органах Федеральной Миграционной Службы.

Единственный выход из трудного положения для должника – обращение за государственной помощи по программе «Жилье», где он может рассчитывать на получение квартиры после того, как будет признан малоимущим.

При выселении несовершеннолетнего из квартиры должен участвовать прокурор, который следит за тем, чтобы не совершались никакие противоправные действия.

Выселить ребенка из квартиры можно только в судебном порядке, кроме прокурора в деле должны участвовать представители органа опеки и попечительства.

Несмотря на то, что права ребенка должны быть защищены в соответствии с Конституцией РФ, особых привилегий он не имеет, поскольку все граждане страны равны перед судом и законом.

Детей, не достигших совершеннолетнего возраста выселяют из квартиры наравне со взрослыми, также выселению подлежат и лица с инвалидностью.

Могут ли дать отсрочку

Вопрос о предоставлении отсрочки чаще всего возникает в процессе досудебного разбирательства. Если клиент желает решить спор и выплатить в конечном итоге ипотеку, банк чаще всего, идет ему на встречу и предлагает различные варианты, которые могут быть применены в конкретной ситуации.

Для того, чтобы получить отсрочку, необходимо предоставить в банк документы, которые послужат подтверждением того, что в у клиента возникла трудная жизненная ситуация, в результате которой нет возможности выплачивать кредит.

Документы для подтверждения:

1. Свидетельство о рождении ребенка предоставляется, если женщина, выплачивающая ипотеку, находится в отпуске по беременности и родам.
2. Копия трудовой книжки с той страницы, где сделана запись об увольнении гражданина с места работы.
3. Медицинские справки, подтверждающие, что заемщик или близкий его родственник находится в тяжелом состоянии и нуждается в стационарном лечении.

Отсрочка предоставляется только при наличии действенных, серьезных доказательств того, у заемщика возникла тяжелая финансовая ситуация.

Прежде всего, банк предложит изменить условия погашения задолженности – например, будет снижен размер ежемесячного платежа. Если клиент не имеет возможности вносить даже меньшую сумму, даются кредитные каникулы, за время которых гражданин должен восстановиться и продолжить погашать ипотеку.

Судебная практика

В судах рассматриваются дела по взысканию задолженности с клиента банка путем отчуждения имущества, которое находится в залоге, и продажи его на торгах.

Одно из условий принятия решения в пользу банка – проведение досудебного урегулирования ситуации и отсутствие поступления платежей от клиента в течение 6 месяцев.

Среди документов, подаваемых в суд, банк предоставляет распечатку звонков и визитов к клиенту с требованием вернуть задолженность и предупреждением о возможном выселении в случае неуплаты платежей по ипотеке в течение определенного срока.

Ознакомиться с судебной практикой по делам об отчуждении ипотечной квартиры можно .

Сегодня социально защищенные граждане могут обратиться за помощью к государству, даже если суд принял решение в пользу банка, и квартира была продана на торгах. Государство стремится создать такую систему кредитования, при которой можно было бы обеспечить жильем всех граждан.

Шансы лишиться квартиры есть у владельцев недвижимости, купленной в ипотеку, даже если это их единственное жилье. До погашения всей занятой у банка суммы кредитная организация может потребовать ее обратно, если заемщик регулярно нарушает условия договора. По закону «Об ипотеке» это возможно, если банк узнал, что клиент тайно заложил квартиру другому кредитору, если заемщик нарушает правила ремонта жилья, или в результате его халатности квартира стала непригодной для проживания. Также к числу таких условий относят нарушение заемщиком обязанностей по страхованию квартиры, его решение продать квартиру без согласия банка, неуплату ежемесячных платежей на протяжении трех месяцев, либо нарушение сроков платежей более чем три раза за год.

В этих случаях банк может сам или через суд получить право выставить квартиру на публичные торги. Кредитные организации стараются как можно реже прибегать к такой процедуре, так как в результате теряется выгода от кредита. Но если до этого дошло, процесс не будет затягиваться.

При неисполнении долговых обязательств квартиру, купленную в ипотеку, могут забрать, даже если у семьи есть несовершеннолетние дети. Выселение происходит исключительно по решению суда. Ни банк, ни коллекторские агентства, ни ЖЭК, ни прочие органы не могут принудить к выселению.

Так же легко можно расстаться с залоговой квартирой, если не выполнять кредитные обязательства. Кредиты под залог недвижимости - гарантия того, что при неплатежеспособности заемщика кредитор получит деньги назад, продав заложенное имущество. В данном случае кредитная организация может прописать в договоре условие о досудебном изъятии предмета залога в случае просрочки выплат. Это значит, что заемщика смогут выселить из квартиры «без суда и следствия».

А вот за долги по коммуналке пока выставить собственника за дверь не могут, если он владеет одним единственным жильем. Согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), «если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».

Экспертизу проходят поправки в Гражданский процессуальный кодекс РФ, Семейный кодекс и Федеральный закон «Об исполнительном производстве», которые должны расширить возможности для изъятия у должника единственного жилья. По последним данным, озвученным Министерством юстиции России, новая версия документа «не предполагает обращения взыскания на единственное жилье в связи с задолженностью по кредитам и оплате услуг ЖКХ». Указывается, что после принятия норм такие санкции будут угрожать неплательщикам алиментов, уклонистам от возмещения вреда, причиненного здоровью, вреда в связи со смертью кормильца и ущерба, причиненного преступлением.

Согласно проекту поправок, опубликованному на портале проектов нормативных актов, обратить взыскание можно будет лишь на такое единственное жилое помещение, которое по размеру и рыночной стоимости двукратно превышает норму и его среднюю стоимость. Предусматривается, что в любом случае его размер не должен быть меньше 36 квадратных метров на одного человека.

В новой редакции законопроекта установлена минимальная сумма неисполненных обязательств должника, при которой может быть обращено взыскание на единственное жилье, - 200 тысяч рублей. Но если размер долга «явно несоразмерен стоимости имущества», взыскание обращено быть не может.

Изъятое у должника жилье должно быть продано, оставшуюся после уплаты долга и других необходимых платежей сумму предполагается отдать ему назад. Она не должна быть меньше необходимой для приобретения жилья, соответствующего нормам предоставления. Если жилье должника не удастся продать со второй попытки, его вернут должнику как минимум на год, а затем будут пытаться продать снова.

Законопроект уже прошел обсуждение в Общественной палате Российской Федерации и на заседании Президиума Ассоциации юристов России, сообщает Минюст России.

• ГК РФ (ст. 130, 334);
• ГПК РФ (ст. 446);
• ФЗ № 229 от 02.10.2007 года (ст. 107);
• ФЗ № 102 от 16.07.1998 года (ст. 5, 13, 40, 50, 54, 54.1, 55, 56, 78);
• Судебное решение № 2-3556/2011 от 30.11.2011 года;
• Определение Конституционного Суда РФ № 246 от 17.02.2015 года.

Могут ли выселить заемщика

Ипотека для многих российских граждан является единственной возможностью приобрести жилье. Делая крупную покупку, хочется быть уверенным, что недвижимости вас никто не лишит. Нестабильная экономическая ситуация, заставляет владельцев интересоваться вопросом: могут ли выселить из квартиры за долги перед банком.

Права и обязанности сторон прописываются в закладной, изменить условия которой возможно только по взаимному соглашению. Согласно закону «Об ипотеке» в закладной содержатся:

• Сведения о должнике и залогодержателе;
• Данные о денежных обязательствах и обремененном имуществе;
• Условия залога и выплат.

В случае невыполнения кредитополучателем обязательств, банк в судебном порядке (если иное не предусмотрено договором) может взыскать заложенное имущество с последующей продажей на торгах.

Обратите внимание, что собственником имущества будете являться вы, а не кредитор. Без государственной регистрации права, вам не имеют права выдавать ипотеку. Недвижимость лишь находится в залоге у банка, как гарантия возвращения кредита.

Посмотреть полезное видео

Основания для выселения из ипотечной квартиры

Причина, по которой вас могут принудить покинуть жилое помещение — . Банк, выдавший кредит, может выставить залоговое имущество на торги только после положительно решения суда. При этом, должнику компенсируются осуществленные ранее выплаты.

Требование о выселении из ипотечной квартиры будет законно только с момента подписания договора купли-продажи с новым владельцем. Существует перечень нарушений договора, в соответствии с которым банк может взыскать заложенное имущество:

• без согласия залогодержателя;
• Самостоятельное предоставление недвижимости в безвозмездное пользование третьим лицам;
• Тайный залог имущества другому кредитору;
• сроком более 6 месяцев.

Иногда, в условиях договора прописывается обязательство передачи имущества банку при несоблюдении закладной. В этом случае залогодержателю переходит право собственности во внесудебном порядке. Чаще всего такие контракты заключаются с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями.

По закону, до того, как подать иск в суд, залогодержатель может помочь должнику, списав часть неустойки или предоставив кредитные каникулы. Банки не спешат выселять заемщиков — отчуждение квартиры и ее продажа требуют денежных расходов.

Уведомление о выселении отправляется по по месту прописки заемщика банком до подачи судебного заявления, в ином случае ему могут отказать в возбуждении дела. Эта претензия будет доказательством того, что кредитор пытался сделать все возможное, чтобы помочь должнику.

Судебная практика по выселению

В российском законодательстве право на жилье является конституционным. По ст. 446 Гражданского Процессуального Кодекса РФ, нельзя отобрать недвижимость, которая является единственной пригодной для проживания для владельца и его семьи. Но данное правило не распространяется на обремененное ипотекой имущество.

Тем не менее, суд может отказать в иске банку, если

• Нарушение незначительно;
• Истец требует несоразмерную неустойку;
• Сумма задолженности менее 5% от стоимости жилья;
• Платежи просрочены меньше, чем на 3 месяца.

При наличии уважительных причин, например, если залогодатель подавал прошения в банк о кредитных каникулах, не отказывался от обязательств и пытался урегулировать спор, он имеет право отсрочить реализацию заложенного имущества на период до 12 месяцев.

За это время должник может выплатить кредитору накопившуюся сумму и суд отменит решение о выставлении квартиры на торги. Но если по ипотеке, то вас могут выселить.

Например, по делу № 2-3556/2011 судом был отклонен иск, в виду того, что взыскиваемая банком неустойка была несоразмерной последствиям нарушения обязательств.

Не может стать причиной отказа в выполнении требований банков. Все члены семьи должника после прекращения права собственности обязаны покинуть жилое помещение.

Тем не менее, суд учтет этот факт в принятии решения, и, возможно, отсрочит взыскание банком квартиры. Участие в разбирательстве несовершеннолетних предполагает вмешательство органов опеки. В судебной практике известны случаи, когда подача иска на проходила с нарушениями и процесс затягивался, но не прекращался.

Конституционный суд в 2015 году принял Определение № 246, которое подтвердило возможность изъятия жилья за просроченные взносы по ипотеке, даже если у должника есть несовершеннолетние дети.

Чтобы не лишиться собственности, внимательно читайте условия закладной. Если возникнут вопросы — обращайтесь к банку за разъяснениями. В случае трудной финансовой ситуации подавайте прошение о кредитных каникулах или реструктуризации, т. е. уменьшении платежей с увеличением срока выплат.

Последний и самый неблагоприятный вариант для ипотечного заемщика выход из ситуации «Когда нет денег платить ипотеку» — это продажа ипотечной квартиры по решению суда. Напомним, что все предыдущие: , и были рассмотрены в прошлых статьях (см. по ссылкам).

Продажа ипотечной квартиры через суд

Продавать квартиру по решению суда закон «Об ипотеке» позволяет после того, как были испробованы все возможные средства. Важный момент: если ипотечная квартира является единственным жильем, то статья 54 (п.3) этого же закона разрешает предоставить заемщику отсрочку до 12 месяцев. Но для этого должна быть уважительная причина. Как правило этой причиной является факт отсутствия другого жилья или наличие несовершеннолетних детей на залоговой жилплощади. Отсрочка дается на поиски возможностей погашения долга.

Если же по окончанию предоставленного срока деньги не нашлись, то начинается процесс взыскания долга в судебном порядке. Как и в предыдущем случае, квартиру-залог выставляют на аукцион и полученные от ее продажи деньги идут в счет уплаты ипотеки, процентов по кредиту и накопившихся пени за просрочку. Так как от уплаты ежемесячных взносов никто заемщика не освобождает даже при предоставлении отсрочки.

Порядок продажи объекта недвижимости через аукцион и почему заемщику-должнику не стоит ожидать выгоды от его проведения см. . Кроме того, из вырученной суммы вычтут расходы на проведение торгов (3% от стартовой стоимости), на оплату услуг оценщика и услуги организации, проводящей аукцион. Обычно в результате проведения торгов заемщик еще и остается должен банку-кредитору.

Выселение из ипотечной квартиры через суд

После проведения торгов начинается выселение из залоговой квартиры. И оно обязательно состоится, есть ли у вас другое жилье или нет. Так как все способы решить ситуацию уже испробованы. Поэтому банк может выселить просто «в никуда» силами судебных приставов. Печально, но такова действительность. Должник может обратиться с иском в суд. Но если будет доказано, что банк все сделал по действующим правилам по закону об ипотеке, то выселение все равно состоится.

Поэтому лучшим вариантом в этом случае все же будет нахождение определенной суммы для погашения хотя бы основной части долга еще до обращения банка-кредитора в суд. Возможность это существует – достаточно вспомнить о рефинансировании кредита. Что это за финансовый инструмент и чем он отличается от , расскажем в другой статье. А пока советуем не доводить ситуацию до продажи ипотечной квартиры через суд. Почему, думаем уже понятно. Заглядывайте на блог, если он оказался полезным. Будем рады. Удачи.

Сохраните, чтобы не потерять

Просрочка по договору ипотеки – наиболее частая причина выселения из квартиры. При этом не имеет значения, единственное ли это жилье, а также кто там прописан (женщины, дети, инвалиды и т. д.). Процедуру выселения предваряют, как правило следующие этапы.

Заемщик допускает просрочки в оплате по кредитному договору, обеспеченному залогом приобретенной недвижимости, т. е. ипотекой.

Банк обращается в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество, т. е. квартиру.

Суд удовлетворяет исковые требования и устанавливает способ реализации заложенного объекта недвижимости (квартиры), как правило, публичные торги. Если торги не состоялись, т. е. с торгов квартира не реализована, то она передается банку, который регистрирует на нее право собственности. Далее он может продать ее по своему усмотрению любому лицу.

В случае если ипотечная квартира реализуется с торгов, то право собственности на нее регистрирует победитель торгов. Статья 78 закона об ипотеке устанавливает, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Новый собственник вправе выселить в судебном порядке всех проживающих там граждан, не взирая на пол, возраст и прочие обстоятельства, которые в иной ситуации имели бы решающее значение. Однако для этого новый собственник должен снова обратиться в суд с иском о признании бывшего жильца утратившим право пользования и выселении, который рассматривается с обязательным участием прокурора. Впрочем, тот факт, что спорная квартира является единственным местом жительства выселяемых граждан, не будет иметь никакого значения. Абзац 2 части 1 статьи 446 ГПК РФ запрещает обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания.

НО: этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Еще раз подчеркнем, что выселение из квартиры может иметь место исключительно по решению суда. Ни банк, ни, тем более, разного рода коллекторы таких прав не имеют. Однако при возникновении финансовых проблем целесообразнее не доводить дело до суда или «бегать» от банка, а сразу же сообщить о возможных неприятностях, просить о рассрочке платежей или реструктуризации кредита. Даже если ничего не получится и банк не пойдет навстречу, это может послужить доказательством вашей добросовестности для суда. На практике суды принимают во внимание, что долг образовался из-за потери работы, т. е. в поведении должника отсутствует элемент злостности. Принимаются во внимание также следующие факты:

Должник не отказывался от исполнения обязательств;
должник предпринимал меры по урегулированию спора в досудебном порядке, в том числе подавал письменные заявления в банк об отсрочке и рассрочке платежей по кредитному договору.

Для полноты картины следует отметить, что выселение из квартиры может иметь место не только из-за долга по ипотеке, но вообще из-за долга, если его размер сопоставим с ценой квартиры – на практике это более 80 процентов от рыночной стоимости квартиры. Впрочем, если долг возник не по ипотеке, то «включается» запрет на обращение взыскания на единственное жилое помещение, пригодного для постоянного проживания. Если в собственности у должника имеется одна-единственная квартира, однако он зарегистрирован и проживает в другой, то в этом случае жилье, находящееся в собственности, может быть признано не единственным принадлежащим должнику, и на него может быть обращено взыскания. Это будет зависеть от того, признает ли суд квартиру, в которой зарегистрирован должник, пригодной для его проживания. Значение имеют количество метров, комнат, этажей (например, если должник – инвалид-колясочник), количество граждан, проживающих на этом же метраже и т. д.

Бывалые люди часто советуют универсальный рецепт «переписать все на родственников». Это может сработать, но надо помнить о том, что по ходатайству заинтересованной стороны либо по своей инициативе суд еще до начала судебного разбирательства может описать имущество должника и наложить на него арест в обеспечение иска. Даже если должник успел переписать собственность на родственников, такая сделка в принципе может быть признана мнимой. Если суд сочтет доказанным тот факт, что отчуждение (дарение, продажа) квартиры произведено с целью сокрыть его от обращения взыскания, то сделка может быть признана недействительной. Как результат, квартира будет возвращена должнику и на нее может быть обращено взыскание. Впрочем, мнимый характер сделки доказать непросто, и такие сделки редко признаются недействительными.