______________________________________________________________________ (далее – ________________________________), именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице _____________________________, действующего на основании ____________, с одной стороны, и

_________________________________________________________________ (далее – _________________), именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице __________________, действующего на основании ______________, с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем.

1. 
   ПРЕДМЕТ И ОБЩИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
   1. 
      Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное владение и пользование (в аренду) за плату нежилое помещение (его часть) общей площадью ______ (далее по тексту – «Нежилое помещение»), расположенное в _________________________ по адресу: _______________________________________.

1. 
   План расположения Нежилого помещения в Здании определен в Приложении № 1, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора, и сдаваемая его часть заштрихована красным цветом.
2. 
   На момент заключения настоящего Договора Нежилое помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности от _____________ № _________________ (Приложение № 2).
3. 
   Нежилое помещение передается Арендатору для использования его в следующих целях: офисные помещения.

1. 
   ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В АРЕНДУ

И ЕГО ВОЗВРАТА ИЗ АРЕНДЫ

1. 
   Передача Арендодателем и принятие Арендатором Нежилого помещения осуществляется подписанием акта приема-передачи уполномоченными представителями сторон по месту нахождения Нежилого помещения в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора.
2. 
   Форма Акта приемки-передачи определена в Приложении № 3, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.

Нежилое помещение передается Арендатору в состоянии, соответствующем его производственному назначению и пригодности для эксплуатации в целях, указанных в пункте 1.4. настоящего Договора.

1. 
   Нежилое помещение считается переданным в аренду с момента подписания акта приемки-передачи. В акте должно быть указано техническое состояние Нежилого помещения на момент его передачи.
2. 
   Возврат Арендодателю Нежилого помещения осуществляется подписанием акта сдачи-приемки уполномоченными представителями сторон по месту нахождения Нежилого помещения в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента истечения срока Договора либо его досрочного расторжения.

Форма акта сдачи-приемки определена в Приложении № 4, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.

Нежилое помещение возвращается Арендодателю в технически исправном состоянии с учетом нормального износа.

1. 
   Нежилое помещение считается возвращенным с момента подписания акта сдачи-приемки. В акте должно быть указано техническое состояние Нежилого помещения на момент его возврата из аренды.
1. 
   СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
   1. 
      Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и распространяет свое действие на правоотношение сторон с ___________________ до _______________, а в части исполнения обязательств по оплате – до их полного исполнения Арендатором.
2. 
   ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
   1. 
      Арендодатель обязуется:
      1. 
         Передать Нежилое помещение Арендатору в соответствии с п. 2.1. Договора.
      2. 
         Принять Нежилое помещение по акту сдачи-приемки по окончании срока действия Договора либо при его досрочном расторжении в соответствии с п. 2.4. настоящего Договора.
      3. 
         Производить капитальный ремонт Нежилого помещения за свой счет.
      4. 
         Не создавать препятствий Арендатору в использовании Нежилого помещения.
      5. 
         Обеспечить беспрепятственный доступ к арендуемому Нежилому помещению сотрудникам Арендатора.
      6. 
         Производить сверку расчетов по арендной плате по требованию Арендатора.
      7. 
         Устранять своими средствами и за свой счет повреждения и аварии на коммуникациях, обеспечивающих целевое использование Нежилого помещения Арендатором, если они произошли по вине Арендодателя.
      8. 
         Обеспечить Нежилое помещение необходимыми для его эксплуатации коммунальными услугами (в том числе отоплением, водоснабжением, канализацией, электроснабжением, вывозом мусора).
      9. 
         Обеспечить соответствие Нежилого помещения требованиям пожарной, промышленной и экологической безопасности.
   2. 
      Арендодатель имеет право:
      1. 
         Беспрепятственного доступа (в присутствии представителя Арендатора) к Нежилому помещению с целью осуществления контроля за его состоянием и целевым использованием, уведомив об этом Арендатора письменно не позднее, чем за один рабочий день.
      2. 
         Требовать от Арендатора исполнения обязательств, возложенных настоящим Договором.
   3. 
      Арендатор обязуется:
      1. 
         Принять Нежилое помещение в аренду в соответствии с п. 2.1 настоящего Договора.
      2. 
         Уплачивать арендную плату, установленную настоящим Договором, в сроки и в порядке, им предусмотренные.
      3. 
         При эксплуатации Нежилого помещения соблюдать технические и санитарные нормы, правила и нормы пожарной безопасности.
      4. 
         Немедленно извещать Арендодателя о повреждении, аварии или ином событии, нанесшим (или грозящим нанести) Нежилому помещению ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения Нежилого помещения.
      5. 
         Поддерживать Нежилое помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.
      6. 
         Передать Нежилое помещение Арендодателю как в связи с окончанием срока аренды, так и при досрочном расторжении настоящего Договора в соответствии с п. 2.4 Договора.
      7. 
         Использовать Нежилое помещение по целевому назначению.

1. 
   Арендатор имеет право:
   1. 
      В счет арендной платы пользоваться местами общего пользования в Здании, необходимыми для эксплуатации Нежилого помещения.
   2. 
      С письменного согласия Арендодателя сдавать Нежилое помещение (полностью или частично) в субаренду.
   3. 
      Осуществлять прокладку скрытой и открытой проводки и коммуникаций в арендуемом Нежилом помещении, необходимых для его целевого использования.
   4. 
      В случае если Арендодатель своевременно не приступил к устранению повреждений и аварий на коммуникациях, находящихся внутри Нежилого помещения, Арендатор вправе самостоятельно или с привлечением третьих лиц устранить такие повреждения и аварии за счет Арендодателя.

В этом случае Арендодатель обязан возместить Арендатору документально подтвержденные расходы в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения соответствующего требования.

В случае, если в установленный срок Арендодатель не возместит Арендатору документально подтвержденные расходы, Арендатор вправе удержать сумму возмещения понесенных расходов из арендной платы, подлежащей уплате Арендодателю.

1. 
   Досрочно расторгнуть настоящий договор, уведомив Арендодателя о предстоящем расторжении не позднее, чем за 30 (тридцать) дней.
2. 
   По истечении срока аренды Нежилого помещения Арендатор вправе потребовать от Арендодателя заключения нового договора аренды на условиях, аналогичных условиям настоящего Договора, при условии надлежащего исполнения своих обязательств по оплате арендной платы и эксплуатации помещения. В этом случае Арендатор имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

1. 
   АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

5.1. Плата за пользование Нежилым помещением (арендная плата) оплачивается Арендатором ежемесячно в порядке и в размере, установленном настоящим Договором, с момента фактической передачи Нежилого помещения по акту приемки-передачи.

5.2. Ежемесячная арендная плата составляет ______ (_________________________) рублей ___ коп., в том числе НДС (18%) ______ (_________________________________) рублей ____ коп. в соответствии с Расчетом стоимости арендной платы за предоставление в пользование нежилых зданий (помещений) (Приложение № 5).

5.3. Оплата арендной платы по Договору за месяц производится Арендатором в течении 20 (Двадцати) банковских дней с даты предоставления счет-фактуры и счета на оплату, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

5.4. Размер арендной платы может быть изменен Дополнительным соглашением, подписанным уполномоченными представителями Сторон, но не чаще одного раза в год, при наличии надлежащего обоснования изменения размера арендной платы.

5.5. В состав арендной платы включена стоимость электроэнергии, водоснабжения, канализации, тепловой энергии, коммунальных услуг, клининга и охраны.

1. 
   ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору, Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

6.2. В случае нарушения сроков оплаты арендной платы Арендатор по требованию Арендодателя обязан уплатить неустойку в размере 0.03% (Ноль целых три сотых процента) от неоплаченной (несвоевременно оплаченной) суммы за каждый день просрочки.

6.3. В случае нарушения сроков передачи Нежилого помещения в аренду Арендодатель по требованию Арендатора обязан уплатить неустойку в размере 0.03 % (Ноль целых три сотых процента) от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.

6.4. Прекращение (окончание) срока настоящего Договора либо его расторжение не освобождает Стороны от ответственности за нарушения обязательств, если таковые имели место при исполнении Договора.

1. 
   ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

1. 
   Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием наступления или действия обстоятельств непреодолимой силы, не поддающихся разумному контролю Сторон, возникших после заключения настоящего Договора, а также объективно препятствующих полному или частичному выполнению Сторонами своих обязательств по настоящему Договору, включая, но не ограничиваясь перечисленным: наводнения, землетрясения, другие стихийные бедствия или военные действия, гражданские волнения либо изменения в действующем законодательстве, а также запреты государственных органов на действия Сторон (далее – форс-мажорные обстоятельства).
2. 
   Сторона, подвергшаяся воздействию форс-мажорных обстоятельств, обязана немедленно в письменном виде уведомить об этом другую Сторону, описав характер форс-мажорных обстоятельств, но не позднее, чем через 5 (Пять) рабочих дня после наступления таких обстоятельств. Не уведомление или несвоевременное уведомление о наступлении форс-мажорных обстоятельств лишает соответствующую Сторону права ссылаться на них в будущем.
3. 
   Договор может быть продлен на новый срок путем заключения дополнительного соглашения к договору в период действия Договора.

1. 
   ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

8.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, решаются сторонами путем переговоров.

8.2. Настоящим Стороны пришли к соглашению, что при возникновении между ними спора, вытекающего из/или связанного с настоящим Договором, данный спор, при невозможности разрешить его в порядке досудебного урегулирования, подлежит рассмотрению в Арбитражном суде г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области в соответствии с законодательством Российской Федерации.

1. 
   ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

9.1. Настоящий Договор может быть изменен и/или дополнен Сторонами в период его действия на основе их взаимного согласия.

9.2. Соглашение Сторон по изменению и/или дополнению условий настоящего Договора имеет силу в том случае, если оно оформлены в письменном виде, подписано уполномоченными представителями Сторон.

9.3. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению Сторон.

9.4. По требованию Арендодателя Договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных законодательством РФ.

9.5. Необходимо указать, что в случае, неоплаты Арендодателем арендной платы в течение двух месяцев Арендатор имеет право на досрочное расторжение договора в несудебном порядке, письменно уведомив Арендодателя за пять дней до предполагаемой даты расторжения).

1. 
   КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

10.1. Стороны обязуются сохранять конфиденциальность информации, полученной в ходе исполнения настоящего Договора и принять все возможные меры, чтобы предохранить полученную информацию от разглашения.

10.2. Передача конфиденциальной информации третьим лицам, опубликование или иное разглашение такой информации может осуществляться только с письменного согласия другой Стороны, независимо от причины прекращения действия настоящего Договора.

10.3. Ограничения относительно разглашения информации не относятся к общедоступной информации, ставшей известной Стороне из иных источников до или после получения от другой Стороны.

10.4. Стороны не несут ответственности в случае передачи информации государственным органам, имеющим право её затребовать в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

10.5. В целях обеспечения сохранения режима конфиденциальной информации стороны заключают Соглашение об информационном обмене и о соблюдении конфиденциальности информации (Приложение № 6 к настоящему Договору).

1. 
   ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

11.1 Отношения Сторон, не урегулированные настоящим Договором, регулируются действующим законодательством РФ.

11.2 Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

11.3. Если одна из Сторон изменит свои почтовые и/или контактные, и/или платежные и иные реквизиты, она обязана письменно информировать об этом другую Сторону в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты вступления в силу этих изменений.

11.4. Стороны вправе осуществлять обмен документами по исполнению настоящего Договора (письма, дополнительные соглашения и пр.) посредством факсимильной связи. Сообщения за подписями и печатями уполномоченных на то лиц, переданные Сторонами друг другу по факсу, имеют юридическую силу при условии, что Сторона, инициировавшая такое сообщение, в течение 3 (Трех) рабочих дней с момента передачи сообщения по факсимильной связи, направит другой Стороне оригинал такого документа. В рамках настоящего Договора полученное по факсу сообщение признается достоверно исходящим от договаривающейся Стороны, если оно содержит правильные отметки факсимильного аппарата Стороны-получателя о наименовании и телефонах Стороны-отправителя.

11.5. В случае расхождения положений настоящего Договора и Приложений к нему, приоритет имеют условия настоящего Договора, кроме случаев, специально оговоренных Сторонами в таких Приложениях.

11.6. Сторонами предоставлена друг другу информация по форме Приложения № 7 к настоящему Договору (образец заполнения размещен в сети Интернет по адресу: http://www.transneft.ru/customers/237/) о цепочке собственников Сторон, включая бенефициаров (в том числе конечных собственников, выгодоприобретателей - физических лиц), а также о лицах, входящих в исполнительные органы Сторон, с приложением документов, подтверждающих данную информацию.

Изменения в представленной ранее информации о собственниках, бенефициарах и лицах, входящих в состав исполнительных органов Сторон, с приложением подтверждающих документов, Стороны обязуются представлять друг другу по форме Приложения № 7 к настоящему Договору не позднее 3 дней с момента, когда произошли данные изменения, либо с момента заключения настоящего Договора, если изменения в ней произошли до заключения настоящего Договора.

Если какие-либо поля формы Приложения № 7 к настоящему Договору (кроме полей, которые не могут быть заполнены в отношении физических лиц (например, ОГРН), юридических лиц (например, место жительства) или «Номер и дата заключения договора» в редакции данных о цепочке собственников, предоставленной до заключения Договора) не заполнены соответствующими сведениями, информация считается представленной ненадлежащим образом.

Если указанные информация и документы не были надлежащим образом представлены Стороне, последняя вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора без возмещения другой Стороне убытков, заявив о таком отказе за 10 (десять) дней, по истечении которых Договор считается расторгнутым. При этом, все исполненное по Договору, а если это невозможно - стоимость исполненного, подлежит возврату, если предусмотренное Договором встречное предоставление не может быть осуществлено ввиду расторжения Договора.

Каждая из Сторон согласна на раскрытие другой Стороной предоставленной ей информации по форме Приложения № 7 к настоящему Договору, включая содержащиеся в ней персональные данные, путем ее предоставления в ОАО «АК «Транснефть», органы государственной власти и предоставляет другой Стороне право передавать данную информацию и подтверждающие документы в ОАО «АК «Транснефть» и указанным органам.

Стороны, предоставляя друг другу информацию по форме Приложения № 7 к настоящему Договору, обязуются выполнить все требования законодательства о защите персональных данных. Стороны подтверждают, что необходимые согласия субъектов персональных данных на их раскрытие (хранение и обработку в информационных системах и/или без их использования), как это предусмотрено настоящим пунктом, Сторонами получены (будут получены).

Условия, изложенные в настоящем пункте, являются существенными.

11.7. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору имеют силу только в том случае, если они надлежащим образом оформлены в письменном виде и подписаны полномочными представителями обеих Сторон.

11.8. Настоящий Договор составлен в 2 (Двух) идентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

11.9. К Договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью:

Приложения к договору:

Приложение № 1 - План расположения нежилого помещения на _ л. в 1 экз.;

Приложение № 2 - Копия свидетельства о государственной регистрации собственности на _ л. в 1 экз.;

Приложение № 3 - Форма акта приемки-передачи на _ л. в 1 экз.;

Приложение № 4 - Форма акта сдачи-приемки на _ л. в 1 экз.;

Приложение № 5 - Расчет стоимости арендной платы за предоставление в пользование нежилых зданий(помещений) на _ л. в 1 экз.;

Приложение № 6 - Соглашение об информационном обмене и о соблюдении конфиденциальности информации на _ л. в 1 экз.;

Приложение № 7 - Форма предоставления сведений о цепочке собственников контрагента, включая бенефициаров (в том числе конечных собственников, выгодоприобретателей - физических лиц), а также о лицах, входящих в исполнительные органы Арендодателя на _ л. в 1 экз.

12. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПОДПИСИ СТОРОН:

Приложение № 2

к договору аренды
№ ________________от «___» ___________20__г.

Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности

Арендодателя на Нежилое помещение

Условия, на которых достигнуто соглашение сторон, составляют содержание договора.

· существенные;

· обычные;

· случайные

Существенными считаются условия, которые являются необходимыми и достаточными при заключении договора. Для того чтобы определить принадлежность того или иного условия к числу существенных, необходимо руководствоваться статьей 432 п. 1 ГК РФ (2, ст. 432), которая считает существенными такие условия, относительно которых по заявлению любой из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными являются условия, без согласования которых договор не приобретает юридическую силу, т.е. не считается заключенным. Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 432) это те пункты договора, которые признаны существенными по закону, необходимы для договора данного вида, а также пункты, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Во всех случаях для заключения договора необходимо соглашение о его предмете, а поскольку большинство договоров - возмездные, то обязательным является соглашение о цене. В случае, когда в возмездном договоре нет прямого указания о цене и она может быть определена из условий договора, оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (ст. 424 п.3 ГК РФ). При этом наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. При наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным.

Другие существенные условия должны определяться, исходя из норм, регулирующих соответствующий вид договора.

Обычными являются условия, типичные для договора данного вида, предусмотренные законодательством и обязательные для участников договора. По общему правилу они определяются диспозитивными нормами, и стороны вправе отступить от них.

Случайными считаются условия, которые стороны согласовывают в дополнение к обычным условиям договора и которые отражают особенности их взаимоотношении и специфические требования к предмету договора, порядку его исполнения, ответственности за неисполнение (например, условие о введении неустойки на случаи нарушения договора).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условия договора определяется диспозитивной нормой (ст. 421 п. 4 ГК РФ).

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон (ст. 421 п. 5 ГК РФ).

М.И. Брагинский полагает, что наличие классификации условий договора – весьма спорный вопрос: «Никаких других условий, кроме существенных, в договоре и быть не может. … Одни условия становятся существенными в силу обязательной для сторон императивной нормы, другие – того факта, что не были оспорены правила диспозитивной нормы, третьи – самого характера соответствующей модели, а четвертые – достигнутого сторонами соглашения о необходимости их включения в договор». (9)

§ условия о предмете договора;

§ условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные;

§ условия, которые необходимы для договоров данного вида;

§ условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Вывод о том, что «существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его недействительным», Витрянский В.В. считает неверным, и предлагает среди всех существенных условий любого договора выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства. (8)

Рассмотрим виды существенных условий договора.

Предмет договора. Предметом договора является обязательство, вытекающее из договора. Представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или воздержаться от их совершения). Договор не может быть заключен без определения того, что является предметом договора.

Например, предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и соответственно действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной денежной суммы. Отсутствие в договоре пунктов, регламентирующих действия сторон по передаче товара покупателю, а также принятию и оплате последним товара, компенсируется диспозитивными нормами, определяющими порядок и сроки совершения указанных действий, что означает наличие в договоре купли-продажи существенного условия о предмете договора.

Например, статьей 455 ГК РФ предусмотрены следующие условия договора о товаре:

«1. Товаром по договору купли - продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

2. Договор может быть заключен на куплю - продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

3. Условие договора купли - продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара».

Таким образом, если в отношении какого-либо существенного условия имеется диспозитивная норма, отсутствие в тексте договора пункта, определяющего это условие, не означает, что соответствующее условие отсутствует в договоре. Но в некоторых случаях «законодатель применительно к отдельным разновидностям договора купли-продажи ужесточает требования к заключению условий договора путем исключения возможности определения его существенных условий диспозитивными нормами» (8) Это касается договора продажи недвижимости, где при отсутствии согласованного сторонами условия цены, договор считается незаключенным и не подлежит применению (2, ст. 555)

Условия, необходимые для договоров данного вида. Наряду с условиями, которые признаются существенными по закону, традиционно выделяются существенные условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоров данного вида. Такие условия обычно «содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора». (8, с. 9)

Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. В целом ряде случаев Гражданский Кодекс при регулировании того или иного договора определяет круг его существенных условий. Например, в ст. 1016 (2) указаны существенные условия договора доверительного управления имуществом. К их числу относятся: состав имущества, передаваемого в доверительное управление; наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом и некоторые другие.

Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Для признания условия данного вида в качестве существенного требуется, «чтобы в отношении соответствующего условия одной из сторон было прямо заявлено о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. … Эта группа условий … имеет правовое значение лишь на стадии заключения договора, каковое полностью утрачивается с момента, когда договор считается заключенным». (8, с. 111)

Обычные условия в отличие от существенных не нуждаются в согласовании сторон:

§ предусматриваются в соответствующих нормативных актах;

§ их числу также относят и «примерные условия, разработанные для договоров соответствующего вида и опубликованные в печати». (5, с. 501);

§ и те обычаи делового оборота, которые вступают в действие, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой. (2, ст. 421, п. 5)

Случайными называют условия, изменяющие либо дополняющие обычные условия. Они приобретают юридическую силу, если включаются в договор.

Между сторонами заключен договор, определяющий общие условия поставки товаров. Товар поставляется партиями по заявкам покупателя, которые согласуются с поставщиком. По условиям договора покупатель обязуется продавать приобретенный товар с наценкой не более 30%. Договор предусматривает, что товар поставляется со скидкой 30%. Цена без учета скидки указывается в прайс-листе.
Как правильно отражать в документах сумму с учетом скидки по отдельным товарным позициям, учитывая невозможность рассчитать сумму без округления цен товара по ним?

В первую очередь отметим, что бухгалтерский учет предполагает оформление первичными учетными документами фактов хозяйственной жизни организации, под которыми понимаются, в том числе, сделки (п. 8 ст. 3 , ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете", далее - Закон N 402-ФЗ).

В рамках гражданских правоотношений путем заключения договоров как двухсторонних сделок граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права. При этом участники гражданских правоотношений свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

Следовательно, особенности бухгалтерского учета хозяйственных операций и оформления первичных учетных документов определяются условиями договора, согласование которых по общему правилу зависит от усмотрения сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В рассматриваемом случае необходимо прежде всего дать верную квалификацию отношениям сторон с точки зрения гражданского законодательства.

Из вопроса следует, что организация, предоставляющая скидки, является поставщиком товара. Отношения по договору поставки регулируются нормами параграфа 3 "Поставка товаров" ГК РФ, а поскольку к договору поставки применяются также общие положения ГК РФ о купле-продаже, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ о поставке (п. 5 ст. 454 ГК РФ), то и нормами параграфа 1 "Общие положения о купле-продаже" этого Кодекса .

В целом вопрос о том, представляет ли собой поставка конкретного товара самостоятельную (разовую) сделку, или данная сделка должна признаваться заключенной во исполнение "рамочного" договора, зависит от конкретных обстоятельств и решается на практике неединообразно (смотрите также постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2012 N 10АП-4202/12). Однако в любом случае сделка по поставке конкретной партии товара должна признаваться заключенной в тот момент, когда стороны достигли соглашения о ее существенных условиях, то есть о наименовании и количестве товара.

Применительно к рассматриваемому вопросу изложенное выше имеет значение в аспекте определения цены поставляемого товара. Поскольку цена договора согласуется сторонами, она относится к условиям договора, которые определяются по усмотрению сторон, и считается согласованной в момент заключения договора (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Следовательно, если в рассматриваемом случае поставка каждой партии товара фактически представляет собой отдельную сделку купли-продажи (поскольку согласование существенных условий договора купли-продажи производится только в момент совершения такой сделки, а не при заключении "рамочного" договора, кроме того, как следует из вопроса, единственным условием предоставления скидки является приобретение определенной партии товара), можно обоснованно предположить, что цена товара определяется с учетом скидки изначально, при заключении договора поставки (отдельной партии товара), и, соответственно, отражаемая в товарной накладной ТОРГ-12 цена товара представляет собой не цену договора, уменьшенную на сумму скидки в результате изменения его условий, а цену, которую стороны определяют при заключении договора поставки отдельной партии товара. Составлять акт или иной документ, которым подтверждается сумма скидки и условия ее предоставления, при таких обстоятельствах мы оснований не видим. Что касается определения цен отдельных товарных позиций, то следует заметить, что уменьшение цены товара по сравнению с указанной в прайс-листах организации относится к договорным условиям, которые стороны определяют по своему усмотрению. Правила законодательства о бухгалтерском учете, равно как и налогового законодательства, не могут предписывать сторонам сделки порядок применения скидки. Поэтому порядок определения цен отдельных видов товара в товарной накладной, в том числе округления соответствующих сумм, должен быть предусмотрен самими сторонами. Полагаем, что он может быть закреплен в "рамочном" договоре, содержащем общие условия поставки, или ином соглашении сторон, составленном в письменной форме (п.п. 1 , 2 ст. 438 ГК РФ). Соглашение о предоставлении скидки (понимая под ним уменьшение цены товара по сравнению с общеустановленной ценой, определенной в прайс-листах организации) может быть оформлено и как приложение к указанному договору поставки.

В случае если условие об уменьшении цены товара согласуется сторонами после его отгрузки (составления товарной накладной), необходимо отметить следующее. По общему правилу в первичные учетные документы допускается внесение исправлений (ч. 7 ст. 9 Закона N 402-ФЗ). Вместе с тем утвержденный порядок внесения исправлений касается лишь случаев обнаружения ошибок (смотрите раздел 4 Положения о документах и документообороте в бухгалтерском учете, утвержденного Минфином СССР 29.07.1983 N 105).

По нашему мнению, предоставление скидки, изменяющей цену отгруженного товара (ретроспективной скидки) с изменением цены не приводит к ошибке в первичном документе - товарной накладной (ТОРГ-12), оформляемой при отгрузке товаров, а следовательно, и к необходимости внесения изменений в этот первичный документ.

Изменение установленной соглашением сторон цены договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, оформляется в соответствии с обычаями делового оборота (кредит-нотами, авизо и другое) (смотрите, например, письмо Минфина России от 19.12.2006 N 07-05-06/302).

Такое оформление не предусматривает обязанности корректировки первичных документов по операциям по сделке в этом случае (смотрите письмо ФНС России от 01.04.2010 N 3-0-06/63).

Кредит-нота или другой соответствующий документ не только уведомляет покупателя об уменьшении его задолженности, но и служит первичным документом, на основании которого такое уменьшение отражается в учете налогоплательщика (смотрите также постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2008 N 09АП-1723/2008).

Отметим также, что в ряде писем Минфин России разъяснил, что в случае изменения цены единицы товара организация-продавец и организация-покупатель на основании соответствующих изменений данных первичных документов по передаче товара вносят корректировки в данные налогового учета о стоимости проданных (приобретенных) ценностей. При этом к скидкам, предоставленным покупателю путем указания в договоре купли-продажи пониженной цены товара (материала), пп. 19.1 п. 1 ст. 265 НК РФ, предусматривающий учет в составе внереализационных расходов поставщика затрат в виде премии (скидки), выплаченной (предоставленной) продавцом покупателю вследствие выполнения определенных условий договора, в частности объема покупок, не применяется (письма Минфина России от 20.03.2012 N 03-03-06/1/137, от 16.01.2012 N 03-03-06/1/13).

Следовательно, вносить исправления в товарную накладную (ТОРГ-12) не нужно, достаточно выставленного с Вашей стороны акта (как и указано в Вашем вопросе) на предоставление скидки, в котором отражается сумма скидки. При необходимости пересчета цен отдельных товарных позиций, как и в предыдущем случае, порядок применения скидки, в том числе округления отдельных сумм, определяется соглашением сторон. Отражение цен с учетом скидок для целей бухгалтерского учета и налогообложения является следствием согласования условия о скидке и порядке ее применения в рамках договорных отношений сторон.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ерин Павел

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор Монако Ольга

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Продолжаю традицию выкладывания по понедельникам комментария к очередной новой статье ГК РФ. На этот раз это комментарий к ст.429.1 ГК о рамочном договоре (статье, которую вряд ли можно назвать сколько-нибудь удачной или, как минимум, полезной).

Как обычно, напомомию, что этот мой текст предварительный и не окончательный. Он еще будет дорабатываться, в том числе с учетом Ваших замечаний и предложений. Так что буду очень благодарен за любые отзывы. Напомню, что эти мои периодически выкладываемые на Закон.ру комментарии - часть готовящегося мною в соавторстве с рядом коллег большого постатейного комментария к нормам общей части обязательственного права ГК РФ

Статья 429.1. Рамочный договор

1. Рамочным договором (договором с открытыми условиями) признается договор, определяющий общие условия обязательственных взаимоотношений сторон, которые могут быть конкретизированы и уточнены сторонами путем заключения отдельных договоров, подачи заявок одной из сторон или иным образом на основании либо во исполнение рамочного договора.

2. К отношениям сторон, не урегулированным отдельными договорами, в том числе в случае незаключения сторонами отдельных договоров, подлежат применению общие условия, содержащиеся в рамочном договоре, если иное не указано в отдельных договорах или не вытекает из существа обязательства.

Комментарий:

1. Статья 429.1 ГК является новеллой ГК и вступила в силу 1 июня 2015 году. Она имела целью ответить на практические проблемы, возникающие при использовании в обороте конструкции рамочного договора.

1.1. Основная проблема п.1 ст.429.1 ГК состоит в том, что он смешивает в одном определении договор с открытым условиями и рамочный договор.

Договор с отдельными открытыми условиями - это, как правило, долгосрочный договор, который содержит определенный набор согласованных условий, но закрепляет, что стороны в будущем намереваются его конкретизировать путем заключения дополнительных соглашений (см., например, ст.2.1.14 Принципов УНИДРУА). Согласно же сложившей в российском обороте практике словоупотребления рамочный договор - это особая разновидность договора с открытыми условиями, которая характеризуется тем, что имеет строго долгосрочный характер и рассчитана на многократное использование в хозяйственной практике, и при этом определяет лишь общие условия обязательственных отношений стороны, но откладывает согласование существенных условий. После заключения рамочного договора стороны обычно начинают периодически подписывать дополнительные соглашения (далее - конкретизирующие соглашения) или иным образом восполняют отсутствующие в рамочном договоре существенные условия. Как мы видим, принципиальное отличие рамочного договора от обычного договора с открытыми условиями состоит в том, что а) рамочный договор носит долгосрочный характер и рассчитан на многократное использование и б) откладывает согласование именно существенных условий.

Достаточно очевидно, что определение, закрепленное в п.1 ст.429.1 ГК не указывает на эти принципиальные особенности рамочного договора, пытаясь дать общее определение для обоих конструкций и, видимо, не видя между ними разница. Но при толковании данной статьи судам все-таки стоит эту разницу видеть. Одно дело если в договоре поставки есть все существенные условия, но стороны прописывают, что они в дальнейшем намереваются договориться о способе отгрузки (договор с открытыми условиями), и совсем другое - если в договоре поставки стороны не согласовали наименование и количество отгружаемого товара и решили согласовывать эти условия в дальнейшем (рамочный договор).

1.2. Если сконцентрироваться на рамочных договорах, в принципе могут быть выделены несколько вариантов порядка его конкретизации.

а) Пункт 1 ст.429 ГК говорит о том, что конкретизация существенных условий рамочного договора может осуществляться в форме заключения конкретизирующего соглашения (обычно это бывает дополнительное соглашение, приложение к договору, спецификация и т.п.). Если заключение в будущем таких соглашений находится в сфере доброй воли сторон, и в рамочном договоре нет ни одного условия, которое бы имело непосредственный правовой эффект и связывало бы стороны до согласования существенных условий, такой рамочный договор в принципе самостоятельной сделкой быть признан не может. Ведь в силу п.1 ст.432 ГК если не согласованы существенные условия, договор в принципе нельзя считать полноценно возникшим. Такой рамочный договор сам по себе никакие правовые последствия не порождает, ни к чему не обязывает и никакие права не создает, а выступает в качестве этапа оформления договора, «хранилища» предварительно согласованных условий, открываемого только в момент согласования сторонами открытых существенных условий. В обороте вступление в договорные отношения через предварительное заключение таких «пустых» рамочных договоров с последующей их конкретизацией в части существенных условий очень распространено, так как упрощает ведение переговоров. Пожалуй, именно такую модель оформления отношений стороны именуют рамочным договором чаще всего.

В то же время если в таком рамочном договоре содержатся некоторые организационные условия, которые действуют и до согласования существенных условий (третейская оговорка, оговорка о применимом праве, условия о конфиденциальности, заверения об обстоятельствах и т.п.), или есть условия, которые применяются к порядку такого согласования (условие о том, что молчание в ответ на оферту в отношении существенных условий рассматривается в качестве акцепта, порядок ведения переговоров по согласованию существенных условий и т.п.), в части таких условий рамочный договор следует рассматривать в качестве юридически значимой сделки. Если основная часть такого договора, посвященная порядку исполнения обязательств сторон (общим условиям обязательственных взаимоотношений сторон соответствующего договорного типа), вступает в силу только тогда, когда эти условия будут дополнены существенными условиями, необходимыми для вступления в силу договора данного типа, но эти отдельные организационные условия приобретают правовой эффект в момент заключения рамочного договора.

б) Второй вариант конкретизации условий рамочного договора состоит в оформлении односторонних заявок. В рамках такой модели стороны в рамочном договоре не определяют точно существенные условия (например, наименование и количество товара), но договариваются о том, что в дальнейшем эти существенные условия будут определяться во воле одной из сторон. Тут мы имеем предоставление рамочным договором одной из сторон «секундарного» права в одностороннем порядке определить отсутствующее в договоре условие (например, сколько товара поставщику предстоит отгрузить). Такое условие считается определенным с момента получения другой стороной такой заявки с указанием соответствующих параметров исполнения. Подобная заявка выступает в качестве односторонней сделки и к ней в полной мере применимы положения ст.165.1 ГК.

При выборе сторонами варианта конкретизации условий рамочного договора посредством односторонних заявок практически всегда в договоре фиксируются пределы, в рамках которых сторона, имеющая «секундарное» право на одностороннее восполнение договора, свободна в определении соответствующих условий. Например, в договорах поставки по заявкам обычно указывается на то, что затребованный объем товара не должен превышать такой-то лимит.

Если в договоре такой лимит не установлен, действуют правило о недопустимости злоупотребления правом (ст.10 ГК) и принцип добросовестности в осуществлении прав (п.3 ст.1 ГК). Управомоченное на восполнение рамочного договора (договора с открытыми условиями) лицо обязано осуществлять свое право разумно и добросовестно, не подрывая разумные ожидания другой стороны. Например, если покупатель в своей заявке определит в качестве объема требуемого ему товара такое количество, которое со всей очевидностью не может быть поставлено поставщиком и выходит за принятые в обороте стандарты, суд может в конкретных обстоятельствах такое поведение покупателя признать злоупотреблением правом. Тут можно привести в качестве примера такого решения ст.II.-9:105 Модельных правил европейского частного права: «Если цена или иное условие договора должны быть определены одной стороной и условие, определенное этой стороной, является чрезвычайно необоснованным, установленные цена или иное условие заменяются на разумное, несмотря на положения договора об обратном». Аналогичное решение применительно к определению цены договора, оставленной открытой для одностороннего определения по воле одной из сторон, содержится в п.2 ст.5.1.7 Принципов УНИДРУА.

в) Иногда в рамочных договорах стороны указывают на то, что одна из сторон обязуется акцептовывать заявки другой стороны, если зафиксированные в таких заявках существенные условия укладываются в те или иные очерченные в рамочном договоре пределы. По сути, здесь рамочный договор дает одной из сторон право требовать заключения конкретизирующего соглашения на своих условиях. В принципе, в подобных ситуациях куда удобнее предусмотреть право на одностороннее восполнение рамочного договора посредством односторонних заявок (без необходимости сугубо формального и посему лишнего акцепта другой стороны). Но если стороны решили оформить свои отношения иным образом и дали одной стороне право требовать акцепта своих заявок, а на другую сторону возложили обязанность акцептовывать такие заявки, праву нет смысла возражать. Последствием уклонения от акцепта заявок в таких случаях может быть иск о возмещении убытках (или уплате неустойки, если такая установлена в договоре), либо иск о принуждении к заключению конкретизирующего соглашения.

1.3. Включение в рамочный договор или договор с открытыми условиями положения о том, что стороны обязуются договариваться по содержанию открытых условий (в случае рамочного договора - существенных), невозможно. Стороны могут договориться о том, что они обязуются заключить в будущем некий договор на заранее определенных условиях (и тогда это будет предварительный договор), они могут дать одной из сторон "секундарное" право определить отсутствующие в договоре условия или дать сторое право потребовать от другой стороны акцепта своей оферты по части открытых условий, но они не могут обязаться в будущем согласовывать нечто и находить консенсус.

Как уже отмечалось, стороны могут договориться о том, что в случае недостижения согласия по некоторым условиям спор об урегулировании разногласий будет передан в суд (п.1 ст.446 ГК). Но к рамочным договорам этот механизм, как правило, неприменим. В подавляющем числе рамочных договоров стороны откладывают конкретизацию предмета договора, а возложение на суд бремени урегулирования разногласий в отношении предмета договора невозможно. Если покупатель хочет 100 тонн зерна, а поставщик готов отгрузить только 2 тонны, даже согласие сторон передать суду компетенцию разрешить их спор не может иметь особого значения. Разрешение подобных споров не есть задача суда.

2. В п.2 ст.429.1 ГК указывается на то, что к отношениям сторон в части, не определенной заключенными в последствии конкретизирующими соглашениями, применяются положения рамочного договора (договора с открытыми условиями).

Это положение вполне логично и в полной мере может быть отнесено к рамочному договору. Рамочный договор выступает в качестве своего рода «хранилища» согласованных условий, ожидающего, что его откроют путем согласования соответствующих существенных условий. Если такая конкретизация состоялась и «хранилище» открыто, к отношениям сторон начинают применяться положения рамочного договора в дополнение к тому, что стороны смогли включить в конкретизирующее соглашение. При наличии противоречий между условиями, содержащихся в этих двух документах, приоритет имеет более позднее конкретизирующее соглашение.

Тезис о приоритете условий конкретизирующего соглашения в равной мере обоснован и в отношении обычного договора с открытыми условиями.

2.1. В норме п.2 ст.429.1 ГК также указывается на то, что положения рамочного договора (договора с открытыми условиями) применяются к отношениям сторон, даже если конкретизирующие соглашения заключены не будут.

а) Это положение п.2 ст.429 ГК в полной мере соответствует логике регулирования обычных договоров с открытыми условиями. Если стороны заключают договор, закрепляют в нем все существенные условия, но прямо объявляют какое-то несущественное условие открытым для дальнейшей конкретизации, стороны могли иметь в виду несколько разных конструкций. Они могли иметь в виду, во-первых, что договор вовсе не вступает в силу до момента конкретизации; во-вторых, что договор вступает в силу сразу и действует даже если стороны так и не договорятся о его конкретизации. Конечно же, суд должен толковать положения такого договора и делать выбор между указанными или иными вариантами по правилам ст.431 ГК о толковании договора. Но было бы разумно, если законодатель закрепил бы какую-то презумпцию. В п.2 ст.429.1 ГК, равно как и в ст. 2.1.14 Принципов УНИДРУА закрепляется такое решение «по умолчанию»: если стороны не могут договориться о конкретизации договора с открытыми условиями, последний продолжает действовать на условиях в нем закрепленных.

При этом если договор считается заключенным и действует, то возможны два варианта решения проблемы восполнения оставленного в договоре открытым условия. Либо данный пробел восполняется за счет диспозитивных норм или применения правил ст.6 ГК, либо в случае неспособности договориться о восполнении открытого условия, спор об урегулировании разногласий может быть передан в суд. Представляется, что первый вариант должен презюмироваться, а второй - выводиться из толкования договора при наличии специального указания в тексте договора на предоставление суду компетенцию по урегулированию разногласий. В любом случае положение п.2 ст.429.1 ГК в полной мере применимо к договорам с открытыми условиями.

б) Но применение этого положения п.2 ст.429.1 ГК не к обычному договору с открытыми условиями, а к рамочному договору, то есть договору, в котором не согласованы существенные условия, требует некоторых прояснений.

Данное положение не может применяться к наиболее распространенному на практике, «пустому» рамочному договору, вовсе не являющемся сделкой. Так, например, к отношениям сторон не могут применяться положения рамочного договора поставки, не содержащего ни одного имеющего непосредственное правовое значений условия, если стороны так и не смогли договориться о наименовании и количестве товара в отношении первой партии. Никаких отношений здесь попросту нет, если не считать тщетных переговоров о согласовании данных существенных условий. Соответственно, норма п.2 ст.429.1 ГК о применимости к отношениям сторон положений рамочного договора при незаключении конкретизирующего соглашения должна толковаться ограничительно и не может распространяться на «пустые» рамочные договоры, вовсе сделками не являющимися.

В то же время, это положение п.2 ст.429.1 ГК применимо к рамочным договорам тогда, когда в нем имеются отдельные условия, правовая сила которых не зависит от согласования существенных условий (условия о конфиденциальности, заверения об обстоятельствах, условия о порядка согласования существенных условий и т.п.). Как уже отмечалось, такие условия по своей природе, будучи включены в рамочный договор, имеют соответствующие правовые последствия и в период до согласования существенных условий. Соответственно, к таким и только таким условиям рамочного договора может быть применено указание закона на то, что в случае отсутствия консенсуса в отношении конкретизации рамочного договора к отношениям сторон применяются положения такого договора.

Кроме того, это положение п.2 ст.429.1 ГК применимо к рамочным договорам, которые предоставляют одной из сторон «секундарное» право на восполнение существенных условий, либо возлагают на одну из сторон обязанность акцептовывать заявки другой стороны. Такие варианты рамочного договора порождают определенные права и обязанности в момент их заключения, и именно этот правовой эффект может считаться применяемым к отношениям сторон до момента конкретизации существенных условий.

2.2. Нередко в практике встает вопрос о том, является ли обязательной ссылка в конкретизирующем соглашении на реквизиты рамочного договора. Ответ очевиден: в случае если применение правил толкования договора не оставляет сомнений в том, что стороны имели в виду не оформление разового договора, а конкретизацию некоего рамочного договора, отсутствие формальной отсылки к такому рамочному договору не имеет принципиального значения. См.: п.9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. N 165, Постановление Президиума ВАС РФ от 24 июня 2014 г. N 3853/14

2.3. Срок рамочного договора особого значения не имеет, если в нем не содержится ни одного условия, которое было бы юридически действительно до конкретизации договора. Как уже отмечалось, такой «пустой» рамочный договор ни к чему не обязывает и никакие права не создает. Соответственно, наличие в таком рамочном договоре срока его действия бессмысленно. Если стороны начнут активно пользоваться этим рамочным договором и неоднократно его конкретизировать, согласовывая все новые партии или объемы работ, они могут вполне «перевалить» за срок действия договора. Если они при этом продолжают ссылаться в своих конкретизирующих соглашениях на реквизиты рамочного договора, его условия должны применяться в дополнение к условиям соответствующих конкретизирующих соглашений, несмотря на формальное истечение срока, указанного в рамочном договоре (Постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. N 11479/09)

Когда заключается любой договор, то стороны его должны обязательно включить в него определенные пункты, называемые условиями договора. Эти условия должны быть согласованы между сторонами договора и быть детально прописанными в письменной форме договора.

Существует несколько видов условий договора, из которых к самым распространенным относятся:

• Обычные;
• Существенные;
• Случайные.

В Гражданском Кодексе России () подробно написано обо всех условиях, при выполнении которых происходит вступление заключенного договора в законную силу и считается заключенным. К таким условиям следует относить именно существенные. То есть именно о них должны договориться стороны договора и прописать их в письменном виде. Факт согласия всех сторон договора со всеми его существенными условиями, зафиксированный письменно в бланке договора, означает то, что договор заключен. Давайте же разберемся, какие именно условия, согласно ГК РФ, считаются существенными при заключении договора.

Существенные условия – это те, которые:

• относятся к ;
• согласно действующему в стране законодательству считаются необходимыми либо существенными (в отношении различных видов договоров);
• если какая-либо из договаривающихся сторон заявила, что конкретные договорные условия являются для нее важными (существенными), и для заключения договора необходимо достигнуть по ним соглашения и прописать в договоре.

Таким образом, не любой «бумажный» договор даже со всеми подписями и печатями может иметь правовое значение. Договор могут посчитать незаключенным, если правило по поводу существенных условий в нем не соблюдено. А именно эти условия необходимы и достаточны для того, чтобы признать договор правомочным. Если в нем прописаны существенные условия, а несущественным не уделено должного внимания, договор все равно будет являться действующим.

Существенные условия, как было написано выше, могут быть разных видов. Рассмотрим их немного подробнее.

Условия, которые связаны с самим предметом договора

Такие условия среди существенных являются самыми основными. Предмет договора обязательно должен быть прописан в письменной форме. Это требование регулируется Гражданским Кодексом РФ. Предмет в разных договорах, которые посвящены различным видам сделок, будет отличаться. В ГК РФ в статьях, которые посвящены видам договоров гражданско-правового характера, в первых пунктах написано, что является предметом. Но нужно не только бездумно переписывать формулировки из законодательства, но и «подгонять» их под реальные условия соглашения между сторонами. То есть в договоре в качестве предмета должна быть прописана конкретика. В дальнейшем мы рассмотрим более подробно этот вид и прочие существенные условия разных видов договоров.

В законодательстве иногда прописаны дополнительные требования к описанию предмета договора. Это делается для того, чтобы была возможность максимально точно его идентифицировать. Например, при заключении договора аренды (или купли продажи жилой недвижимости) в договоре нужно обязательно письменно указать все характеристики, включая точный адрес, чтобы нельзя было спутать один объект недвижимости с другим похожим. То есть объект недвижимости, по поводу которого заключается договор, должен определяться по своим характеристикам однозначно. Если такого нет, то договор можно считать неправомочным. Таким образом, можно сделать вывод, что договаривающиеся стороны так и не смогли прийти к соглашению по поводу сделки.

Существенные условия договоров, обозначенные в законодательстве

В различных нормативно-правовых и законодательных актах, направленных на регулирование договорных отношений, часто упоминаются обязательные условия для заключения определенных видов договоров. Эти условия могут относиться к существенным или необходимым. Для ознакомления с такими требованиями можно прочитать статьи 489, 942 и 1016 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Например, в ГК упоминаются, какие именно существенные условия должны быть включены в договора, связанные с:

• куплей-продажей товара в кредит с рассрочкой платежа;
• куплей-продажей жилой недвижимости;
• доверительным управлением имуществом;
• страхованием и др.

Нужно иметь в виду, что в законодательных актах термин «существенных условия » может и не употребляться, хотя подразумеваются именно такие условия договоров.

Бывают случаи, когда некоторые условия по логике вещей должны относиться к существенным, но напрямую это нигде в законодательных актах не упоминается. Возьмем хотя бы пример с куплей-продажей жилой недвижимости. Если судить логически, то цена объекта недвижимости, естественно, относится к существенным условиям договора. Но, как это ни странно, напрямую в законодательных актах информации этой нет. То есть, например, в ГК РФ (статья 555) написано, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть предусмотрена цена объекта недвижимости. А если в договоре, оформленном в письменной форме, сведения о цене жилья отсутствуют, то договор купли-продажи нельзя считать заключенным. Таким образом, можно сделать простой вывод, что договаривающиеся о сделке стороны не смогли прийти к однозначному соглашению по поводу цены объекта недвижимости.

Можно выделить в отдельную таблицу виды договоров с их существенными условиями, которые прописаны в законодательных актах:

Виды договоров	Существенные условия	В каком законе это прописано (если не написано иное, то номер статьи ГК РФ)
Розничная купля-продажа	Цена товара	494
Поставка	Сроки поставки	314
Продажа недвижимости, в том числе предприятия	Цена объекта недвижимости	555 (п.1)
Продажа жилого помещения	Список лиц, за которыми сохраняется право пользования проданным покупателю жилым помещением	558
Аренда зданий, сооружений	Арендная цена	654 (п.1)
Возмездное оказание услуг	Сроки, место оказания услуг	779 (п.1)
Подряд (кроме проектных и изыскательских работ)	Задание заказчика	702
	Срок выполнения работ	708 (п.1)
Строительный подряд	Цены за работы	746 (п.1)
	Срок выполнения работ	740 (п.1)
Подрядные работы для гос.нужд	Сроки, цена, способы обеспечения обязательств сторонами договора	766 (п.1)

Что относится к случайным условиям договора

Таким термином могут называться такие договорные условия, которые являются существенными для одной из сторон сделки. Именно по таким условиям она хочет достигнуть соглашения при заключении договора. Хотя для другой стороны эти условия могут быть абсолютно неважными и несущественными. Если одна из сторон настаивает на том, чтобы в договор были внесены важные для нее условия, то они по законодательству относятся к существенным.

Сводная таблица видов договоров и их существенных условий

Чтобы было проще разобраться со всеми существенными (по законодательству) условиями различных договоров, воспользуемся нижеследующей таблицей.

Вид договора	Существенные условия	Нормативная база (если не написано иное, то ГК РФ с номером статьи)
	Наименование и кол-во товара, то есть предмет	465, 455 (п.3)
Купля-продажа объекта недвижимости	Наименование, количество, точные характеристики для идентификации, в том числе местоположение	554
	Цена каждого объекта недвижимости
Купля-продажа жилой недвижимости	См.выше + список лиц, которые имеют право пользования данным помещением после его продажи, а также описание этих прав.
	Наименование и кол-во товара	465, 455 (п.3)
	Наименование и количество	465, 455 (п.3), 567 (п.2)
	Вещи или имущественное право, или освобождение от имущественной обязанности	572 (п.1)
	Наименование и количество имущества
Аренда объекта недвижимости	Сведения, необходимые для идентификации объекта недвижимости	607 (п.3)
	Арендная плата по каждому объекту	654 (п.1), ЗК РФ ст.22 (п.4), ст.65 (п.3)
	Сведения, которые позволят однозначно идентифицировать передаваемое имущество	607 (п.3), ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» ст.15 (п.3)
	Лизинговые платежи: размер, периодичность, как перечислять	ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» ст.15 (п.4-5), ст.28 (п.2)
	Вид услуги конкретно	779 (п.1)
	Вид выполняемых работ	702 (п.1)
	Сроки начала и завершения работ	708 (п.1)
	Действия, связанные с перевозкой груза до пункта назначения
Транспортная экспедиция	Услуги, которые связаны с перевозкой груза
	Сумма в денежном выражении	807 (п.1)
	Сумма в денежном выражении
Факторинг	Описание уступаемого денежного требования
	Сумма в денежном выражении
	Условия, по которым предоставляется счет
	Описание совершаемых сделок
	Описание действий
	Описание полномочий агента
Коммерческая концессия	Описание состава имущества, которое передается в доверительное управление
	Учредитель доверительного управления или выгодоприобретатель
	Если предусмотрено денежное вознаграждение – его форма и сумма
	Срок действия заключенного договора
	Наименование, количество, оценка предмета залога
	Описание обязательства, его размеры и срок исполнения
	Где находится заложенное имущество
Ипотека	Наименование, описание, местонахождение объекта недвижимости, его оценка
	Описание обязательств, срок их исполнения, размер
	Предмет ипотеки, право
	Орган регистрации права
	Описание обязательства
	Совместная деятельность