Недвижимое имущество - это не всегда капитальные строения. И постройки вообще тоже не обязательно недвижимость. А движимым имуществом может являться не только автомобиль. Какие бывают виды объектов недвижимости? Для полного понимания терминологии правовых и регулирующих актов нужно узнать настоящие значения понятий как недвижимого имущества, так и движимого. Особенности имущества выявляются по многим характеристикам.

Подробно о движимом и недвижимом

Законодательством РФ не закреплено четкое определение терминов движимое и недвижимое имущество. И это не ошибка в правовой системе, причина в другом: эти понятия могут переходить из одного в другое. Иногда, чтобы разобраться, что относится к тому или иному виду имущества, нужна помощь юристов. Движимое имущество по ст. 130 ГК РФ - всё то, что не является недвижимостью. То есть в первую очередь, это:

• любые денежные знаки;
• большинство транспортных средств;
• раритетные и музейные вещи;
• предметы коллекционирования;
• оружие;
• временные торговые точки;
• некоторое крупногабаритное оборудование.

В отдельных случаях баня и гараж могут иметь статус движимых вещей. С позиции страховых компаний такая постройка является недвижимым имуществом. В список также входят векселя и долевые части в предпринимательстве. Но в основном обозначение движимых вещей сводится к тому, что:

• их перемещение не несёт изменений в структуре этих вещей;
• вещи полностью или частично заменимы, так как не уникальны;
• часто нет необходимости получать госрегистрацию на вещь;
• на многие движимые вещи имущественный налог не начисляется.

В спорных вопросах, особенно при разделе имущества, в силу особых характеристик вещи любой перечисленный пункт может быть переосмыслен.

Что такое объект недвижимости

Относительно того, что такое недвижимость, существующие формулировки гораздо точнее. Они тоже бывают расплывчаты, но реже, чем определения движимого имущества. Объект недвижимого имущества согласно Гражданского Кодекса:

• постройки жилого и нежилого назначения;
• земля;
• недра земли;
• водоёмы;
• судна - воздушные, космические, морские.

То есть, в первую очередь - всё, что неразрывно с землёй и не может быть перенесено без ущерба для самой вещи, так, что пользоваться ею будет уже невозможно. Отнесённые к недвижимости дачи, квартиры, сараи, дома или хозяйственные постройки, земля и даже водоёмы, пусть и с натяжкой, но не нуждаются в уточнениях. Но недра земли, полезные ископаемые и подземные ключи, юридически закреплены за государством и причислены к недвижимому имуществу; добывающие компании обозначаются как арендаторы недр.

Никакого отношения к каким-либо судам у обычного гражданина нет, но такой объект можно получить через различные гражданские обязательства и права - наследство или выигрыш в лотерею. Суда, согласно ГК РФ, попадают под виды недвижимости как имеющие в своей конструкции помещения, пригодные для постоянного и временного проживания - каюты, отсеки и т. д. и обязательно имеют госрегистрацию.

В статье 130 ГК РФ идет речь о недвижимых и движимых вещах. Согласно статье существует несколько видов объектов недвижимости:

1. Участки земли, участки недр, а также все, что прочно связано с землей. Законодатель отнес сюда здания, сооружения, объекты незавершенного строительства . Отличительная черта – данные объекты невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
2. Жилье, нежилые помещения, а также машино-места (места для размещения транспортных средств), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны согласно требованиям закона о кадастровом учете (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
3. Воздушные суда, морские суда, суда внутреннего плавания, которые подлежат госрегистрации. Такие объекты отнесли в данную категорию в силу закона, а не их природы. В статье указали, что к этой же категории по закону может принадлежать и другое имущество (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, в законе определение объекта недвижимости связано с понятием недвижимой вещи. Если имущество не относится к трем первым категориям, его признают движимым (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Машино-места в одну из категорий добавили в прошлом году . Чтобы владелец мог получить право собственности на машино-место, границы такого места должны быть обозначены:

• в поэтажном плане,
• физически с помощью соответствующей разметки.

Виды объектов недвижимости

Наш ГК выделяет понятие недвижимости в силу закона и недвижимости в силу природы. Ст. 130 ГК содержит такое указание, что если законодатель пожелает, он в принципе может объявить недвижимой вещью совершенно любой объект, который физически может быть движимым, например, морские, воздушные суда, суда внутреннего водного плавания были объявлены в свое время нашим законодателем недвижимостями.

Объекты недвижимости в силу природы – это земельные участки, здания, сооружения и иные объекты, которые неразрывно связаны с земельным участком. Объекты недвижимости в силу природы очень явно делятся на два вида: естественная недвижимость, что возникло само, в первую очередь земельные участки и рукотворная недвижимость: здания, сооружения, которые устанавливаются на участке, либо сооружаются под участком, это искусственная недвижимость.

Регистрация объектов недвижимости в ЕГРН

Нужно оформить право собственности, чтоб иметь возможность пользоваться объектом, который относится к недвижимым, в том числе совершать с ним те или иные сделки. Согласно закону права на подобное имущество необходимо зарегистрировать (ст. 131 ГК РФ). Регистрируют возникновение такого права, любые его изменения или ограничения, переход или прекращение. Требование обязательной регистрации распространяется на право:

• собственности на объект недвижимости;
• хозяйственного ведения;
• оперативного управления;
• пожизненного наследуемого владения;
• постоянного пользования;
• иного характера в случае прямого требования закона.

Кроме того, регистрируют ипотеку и (ст. 131 ГК РФ). Регистрацией занимается Росреестр , сведения об объекте и правах на него фиксируют в ЕГРН (см. закон № 218-ФЗ о регистрации недвижимости).

Перед тем как приобретать такой объект или получать в аренду, проверьте по ЕГРН:

• кто является собственником, то есть действительно ли контрагент обладает правом совершать сделки с этим имуществом;
• какие ограничения есть в отношении объекта. Например, нет ли сервитута и не находится ли объект в залоге.

Чтобы получить данные из реестра, запросите выписку . Также проверьте, не ведут ли в отношении объекта судебный спор, осмотрите имущество лично и проверьте другие риски.

ВС РФ о видах объектов недвижимости

Согласно определению объект недвижимости – это, в частности, элементы, которые прочно связаны с землей. Опираясь на эту формулировку, некоторые истцы требуют признать свое право собственности на нетипичные объекты. Например, речь может идти о заборе, асфальтовой площадке и т. п. До изменений в законе объектом недвижимости могли потребовать признать лес или иные насаждения, после чего приобрести землю под ними в льготном порядке. Пленум ВС РФ в п. 38 постановления № 25 от 23.06.15 разъяснил, как именно следует применять норму статьи 130 ГК РФ в отношении нетипичных объектов.

Суд указал, что вещь относится к недвижимым либо в силу своей природы, либо в силу закона. При этом для признания имущества объектом недвижимости регистрация права на него не обязательна. Это позволяет признать таким объектом, например, незавершенное строение. Но чтобы признать недвижимым незавершенный объект, на месте строительства должны хотя бы закончить фундамент. Если речь идет об участке земли, на которое положили асфальтовое покрытие, нет признаков для отнесения такого объекта к недвижимым. Он не отвечает признакам сооружения. ВС РФ сослался на п. 1 ст. 133 ГК РФ о неделимых вещах.

В более поздней судебной практике ВС РФ схожую правовую позицию. Так, в споре о праве на землю, которую покупатель приобрел как владелец леса, ВС РФ признал сделку о покупке ничтожной. Объект не отвечал признакам недвижимой вещи. На момент рассмотрения спора лес перестали признавать самостоятельным объектом недвижимости ().

Является одной из важнейших черт гражданского общества. Владение домами, квартирами, офисными помещениями и участками регистрируют в соответствующих органах, формируя, таким образом, кадастровый учет. Обычно недвижимость ассоциируется с жилыми объектами, но спектр данной категории имущества гораздо шире. Помимо основных разновидностей, существуют и отдельные группы имущества, позиционирование которых нередко доставляет сложности при оценке рыночной стоимости. Тем не менее юридическая практика выработала комплекс параметров, по которым можно относительно точно классифицировать недвижимость. Понятие и виды данного рода имущества помогут выявить особенности финансовых и жилых объектов, а также определить их инвестиционную привлекательность, что немаловажно. Но для начала следует разобраться с тем, какие объекты в принципе могут подходить под определение недвижимости.

Признаки объектов недвижимости

Специалисты выделяют три базовых признака, по которым можно отличить объект недвижимости - стационарность, материальная ценность и долговечность. Пожалуй, главным признаком является стационарность, от которой и происходит название данного типа имущества как такового. Эта характеристика означает, что объект обладает неразрывной физической связкой с земной поверхностью. То есть имущество постоянно находится на одном месте и не предполагает перемещения без разрушительных процессов. Хотя наиболее распространенные виды недвижимости в РФ действительно соответствуют этому признаку, это свойство постепенно смягчается и появляются исключения. По крайней мере, возникают своего рода пограничные категории, имеющие часть свойств, присущих недвижимости в традиционном ее понимании.

Следующий признак - это материальность. Для начала стоит отметить, что любой объект такого имущества поддается оценкам с точки зрения физических характеристик. Это могут быть данные о площади, местоположении, качестве конструкций и материалов. В совокупности эти сведения дают представление о возможной пользе объекта - соответственно, возникает и его материальная ценность. Что касается долговечности, то изначально эта характеристика условна, поэтому ее уточняет закон. Так, в соответствии с нормативами все виды недвижимости могут также делиться на 6 групп в зависимости от технического состояния и эксплуатационного ресурса. Минимальный срок службы объектов недвижимости составляет 15 лет, а максимальный - 150 лет.

Классификации недвижимости

Существует множество подходов к разделению объектов недвижимости по различным признакам. Например, риелторы, которые работают с квартирами, на первое место выводят такие параметры, как престижность района, количество комнат, этажность и прочие характеристики. Несколько другой подход применяется, если планируется классифицировать виды недвижимости, рассчитанной на коммерческое использование. В данном случае разделение проходит в первую очередь по показателям ликвидности и рентабельности. Впрочем, физические свойства таких объектов и удаленность их от центра в городе в немалой степени определяют их инвестиционную привлекательность на рынке.

Если же подходить к разделению имущества в более широком ключе, то главным фактором классификации будет происхождение. В частности, выделяют виды объектов недвижимости, которые были созданы природой, а также с участием человека. Есть и третья категория - это недвижимость, которая была создана усилиями людей, но в процессе эксплуатации предполагает неразрывную связь с природой. Например, полезные ископаемые и земельные участки выступают ресурсами, из которых формируются объекты недвижимости природного происхождения. Как правило, они изначально находятся в государственной собственности, но могут переходить и в частное владение.

Основные виды недвижимости

На сегодняшний день вся недвижимость разделяется на три основные группы - земельные участки, коммерческие объекты и жилье. Каждая категория, в свою очередь, предполагает собственные классификации и уникальные черты. К примеру, может иметь разное назначение с точки зрения эксплуатации. Можно сказать, это наиболее неоднозначный вид имущества, что объясняется широким спектром способов его применения. С другой стороны, жилье и коммерческое имущество данного рода обладают своими уникальными чертами. Например, подобные объекты могут иметь разные степени готовности к эксплуатации. Для свойство неактуально. Можно сделать вывод, что характеристики, виды и особенности недвижимости тесно взаимосвязаны и помогают в определении друг друга. Но, если глубже ознакомиться с отличиями каждого из основных видов недвижимости, то их специфические черты станут более выраженными. Также стоит отметить, что один вид недвижимости может переходить в другой. Например, сельскохозяйственный участок может переквалифицироваться в землю под индивидуальное строительство и со временем на его месте появится загородный жилой дом.

Жилая недвижимость

Для начала следует определить, какие объекты могут называться жильем. Как правило, под этим понятием подразумевается строение с удобствами, обеспечивающими проживание человека. Обычно различаются по технико-эксплуатационным характеристикам. В совокупности свойства помещений квартир и домов позволяют их выделять в категории элитной, типовой, бизнес-недвижимости и т. д. Соответственно, и стоимость различается в зависимости от принадлежности имущества к одной из обозначенных групп. Также предусматривается разделение жилья на городское и загородное. В первом случае обычно речь идет о квартирах в отдельных домах и комплексах, а во втором - о коттеджах. Бывают и пограничные объекты. Например, в городах сооружаются таунхаусы, предназначенные для проживания нескольких семей. Хотя подобные объекты сохраняют черты городских квартир, владельцы могут иметь индивидуальный вход и собственный участок возле дома.

Отдельно стоит рассмотреть кондоминиум - это тип жилья, который может входить в разные категории. Для понимания особенностей данного имущества стоит разделить виды объектов недвижимости на индивидуальные и общие. Кондоминиум отличается возможностью содержания в своем составе нескольких домов или части одного здания, помещения в котором будут использоваться разными владельцами. Также этот вид недвижимости может предусматривать наличие в составе земельных участков. То есть, в этом случае один объект может содержать разные по классу единицы недвижимого имущества, которые при этом объединяются в общую инфраструктуру.

Виды коммерческой недвижимости

На рынке недвижимости обычно выделяют четыре основных категории коммерческих объектов, которые отличаются характером эксплуатации. Это торговые, складские, офисные и производственные помещения или комплексы площадей. Нередко в один объект входят сразу несколько единиц недвижимости из разных категорий. Например, торговая площадь соединяется с помещениями, предназначенными для хранения товара. Общей объединяющей эти категории объектов характеристикой является ориентированность на извлечение материальной выгоды. Можно сказать, это виды финансовой недвижимости, которые тем или иным образом способствуют накоплению денежных средств. Например, производственные комплексы предназначены на изготовление продукции, складские помещения используются для хранения готовых для продажи или дальнейшего логистического обращения изделий, а торговые объекты непосредственно реализуют товар. Отдельно стоит выделить офисные помещения, которые могут выполнять разные задачи от предоставления тех или иных услуг до выполнения управляющих функций - к примеру, на тех же производственных и торговых объектах. Жилую недвижимость тоже в некоторых случаях можно рассматривать в качестве коммерческой. Например, если владелец сдает площадь в аренду, таким образом извлекая финансовую прибыль.

Земельный участок как разновидность недвижимости

Как отмечалось выше, земля является объектом недвижимости природного происхождения и ее можно рассматривать в качестве базисного имущества. В зависимости от того, какой правовой статус имеет конкретный участок, определяется его целевое назначение. Наибольшее распространение получили виды недвижимости, предназначенные для сельскохозяйственного пользования. В частности, выделяют земли для пастбищ, пашен, сенокосов, высаживания многолетних насаждений и т. д. Участки, рассчитанные на ведение подсобного хозяйства, нельзя использовать, к примеру, для высаживания культурных растений, но зато на них можно строить амбары, бани, сенники и другие объекты инфраструктуры домовладения. Довольно популярна и категория дачных участков. Они отличаются тем, что собственник имеет право сооружать на их площади небольшие дома. Но к жилым объектам такие постройки не относятся, то есть они не рассчитаны на постоянное проживание. На данные постройки также действуют определенные ограничения в плане коммуникационного обеспечения.

Отдельно стоит и категория земельных участков, предназначенных для индивидуального строительства. Если сельскохозяйственные виды недвижимости нельзя застраивать жилыми постройками, то объекты для ИЖС позволяют сооружать частные дома и коттеджи. Примечательно, что многие современные коттеджные поселки организуются на бывших которые в наши дни приобрели статус ИЖС. К специфической и малораспространенной группе относятся участки для научных станций. На таких землях организуются исследовательские комплексы и базы.

Мобильная недвижимость

Это как раз тот случай, когда можно говорить об исключении из правил при управлении свойствами недвижимости как таковой. Мобильные объекты, которые относятся к недвижимому имуществу, представлены так называемыми домами на колесах. Как полноценный объект недвижимости такие конструкции не так давно получили массовое распространение в США. Менее популярны такие виды недвижимости в России, но их также используют для обустройства поселков, расположенных на удаленных строительных площадках. К преимуществам мобильных домов относят невысокую стоимость, нетребовательность в выборе места сооружения, а также универсальность в эксплуатации. Среди недостатков отмечается невысокий уровень комфорта, средние характеристики долговечности и ненадежность. Это объясняется тем, что большинство такого рода конструкций все же не рассчитываются на постоянное проживание.

Также есть и юридические тонкости, которые далеко не в каждом случае позволяют рассматривать подобные конструкции как полноценную недвижимость. Понятие и виды таких объектов могут различаться в зависимости от способа технического устройства. Так, оформление документов на право собственности сегодня допускается для мобильных конструкций, которые базируются на фундаменте в границах участка, принадлежащего хозяину объекта. В некоторых случаях допускается и регистрация в «доме на колесах». Конечно, устройство фундамента для такого сооружения заставляет забыть о свойствах мобильности, хотя при желании пользователь может с минимальными потерями переместить дом на другое место. В эту же категорию отчасти подпадают морские суда, которые также относятся к объектам государственной недвижимости, хотя по факту имеют возможность перемещения.

Экономическая сущность недвижимости

Целенаправленное извлечение материальной выгоды характерно в большей степени для финансовой недвижимости. В этом и заключается смысл существования такого рода объектов. Коммерческие виды недвижимости, ее инвестиционные свойства и характеристики определяются привлекательностью на рынке. То есть показателями, которые обуславливают ликвидность объекта и его возможную рентабельность в глазах потенциального покупателя или арендатора. Возведение многоквартирного жилого здания тоже является инвестиционным проектом и относится к сфере коммерческой недвижимости.

Специалисты в этой области занимаются архитектурным планированием, техническим проектированием дома и выполняют его непосредственное строительство, ориентируясь на будущую инвестиционную привлекательность. Но даже после завершения строительства, сдачи здания в эксплуатацию и перехода квартир в статус жилой недвижимости инвестиционные характеристики сохраняются. Например, даже первый клиент фирмы, реализующей жилплощадь этого дома, может рассматривать покупку не как место для своего будущего проживания, а как инструмент финансового вложения с последующим извлечением прибыли при продаже.

Виды собственности на недвижимое имущество

Наиболее распространенной формой владения недвижимостью является частная собственность. Документ, подтверждающий это право, позволяет конкретному лицу распоряжаться определенным объектом недвижимого имущества по своему усмотрению. При этом существуют разные виды собственности недвижимости с точки зрения частного владения. Так, выделяют индивидуальную и общую собственность. Вторая разновидность имеет место в тех случаях, когда один неразделяемый объект предполагает наличие двух и более владельцев. В этом контексте стоит перейти к совместной форме собственности, которая тоже рассматривается как общая, но без выделения конкретных долей. Если же предполагается разделение объекта недвижимости между владельцами, то можно говорить еще об одной форме собственности - долевой. Общее имущество предполагает формирование единых долей между владельцами, но их конкретные размеры не уточняются. Это может быть квартира супругов, которая приобреталась в браке на общие финансовые средства.

Заключение

Все-таки основой для разделения объектов недвижимости на разные виды и категории является характер пользования. Исходя из особенностей будущего назначения, архитекторы и строители формируют эксплуатационные качества объекта, которые закладываются на этапе разработки проекта и реализуются уже на рабочей площадке. Предусматриваются и специальные юридические свойства, которыми обладают разные виды недвижимости. В гражданском праве закрепляются отдельные условия содержания, эксплуатации и совершения рыночных операций для разных категорий недвижимого имущества. К примеру, налогообложение может по-разному действовать применительно к жилой и коммерческой недвижимости. Более того, даже внутри отдельных категорий нередко наблюдается дифференциация в подходах к формированию нормативных документов относительно содержания и обслуживания тех или иных объектов. Это касается, в частности, соблюдения санитарных норм, правил коммунального обслуживания, вопросов обеспечения пожарной безопасности и т. д.

Под понятием «недвижимость» традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.

Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки . участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства .

К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. признаются движимым имуществом .

Признаки недвижимости:

• недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
• прочно связана с землей как физически, так и юридически;
• долговечность объекта инвестирования;
• стоимость недвижимости высока;
• каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
• потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
• новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
• строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.
• способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

• полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
• фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
• стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
• неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
• ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение);
• обособленные водные объекты;
• многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети;
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;

Классификация и виды недвижимости

Можно выделить три основных типа недвижимости . земля, жильё и неживые помещения.

Земля подразделяется на:

• земельные участки, предназначенные под застройку;
• природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье — это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жильё может быть:

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

Общая классификация недвижимости

Виды и типы недвижимости, их экономическая составляющая

В настоящее время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимым имуществом. В Российской Федерации, как и во всем мире, недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций.

Какие существуют виды и типы недвижимости

В настоящее время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимым имуществом.

В Российской Федерации, как и во всем мире, недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Поэтому ознакомление с видами недвижимости, существующими в РФ, а также с зарождением и формированием юридического понятия недвижимости, думается, будет не безынтересно.

Виды недвижимости: экскурс в историю

Юридическое разделение имущества на виды, т.е. на движимые объекты и недвижимость зародилось еще во времена римской империи. Римское право использовало классификацию предметов на движимые и недвижимые виды, применяя критерий физической невозможности перемещения недвижимых вещей, прежде всего, земли и того, что с ней неразрывно связано. Согласно законам древнего Рима, движимые предметы могли быть свободно перемещены в пространстве без повреждений.

Соответственно, физический критерий прочной связи предмета с землей и невозможности его передвижения предопределил классификацию недвижимости сначала в римском праве, а потом и повсеместно на уровне основополагающей государственной доктрины. Сегодня недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Виды недвижимости в России

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но до сих пор нигде нет его точного юридического определения. Так согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

• земельные участки,
• участки недр,
• обособленные водные объекты,
• леса,
• многолетние насаждения,
• здания,
• сооружения,
• объекты незавершенного строительства,
• все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Также к видам недвижимости в России относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается одним из видов недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Экономическая сущность видов недвижимости

Среди основных элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость. которая выступает в качестве средств производства — это могут быть:

• земля,
• административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения,
• сооружения предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

К отличительным экономическим характеристикам видов недвижимости можно отнести следующие:

• редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости),
• стоимость прилегающих земель, зданий,
• территориальные особенности (изменение территориальных предпочтений может повысить или снизить стоимость видов недвижимости даже без физических изменений),
• целевое назначение, которое, как правило, без существенных затрат не может быть изменено.

Подразделение видов недвижимости в зависимости от характера использования и по своему происхождению

Из вышесказанного подразумевается, что недвижимость распределяется на три основных вида: земля, жилье и нежилые помещения. В зависимости от характера использования виды недвижимости распределяются на используемые:

• для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи),
• для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и др.),
• для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т. п.),
• для сельскохозяйственных нужд (фермы, сады, огороды и пр.),
• для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.).

Виды недвижимости также различаются по своему происхождению:

• созданные природой без участия труда человека,
• являющиеся результатом труда человека,
• созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств. А такие виды недвижимости, как земля и недра имеют огромную экономическую и стратегическую значимость для любого государства.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, т.к. связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Определение важнейших видов недвижимости как в других странах, так и в России, не имеет серьезных различий и в основном совпадает. К отличительной особенности недвижимости во всем мире относится ее неразрывная связь с землей. Вне связи с земельными участками виды недвижимости теряют свое обычное назначение.

Как ни странно, к недвижимости закон также относит морские и воздушные суда и космические объекты – например, космические спутники. Это связано со сложной процедурой регистрации такой техники. А вот деревья из специальных питомников и дома, предназначенные под снос, недвижимостью не являются.

Но мало кто из нас сталкивался с необходимостью купить или арендовать спутник. Так что для большинства людей недвижимость – это земля, жилье и нежилые помещения.

Функции, происхождение, готовность

Первая классификация различает недвижимость по ее признакам. Согласно ей, недвижимость различается по функциям, происхождению и готовности к эксплуатации.

По функциональному назначению недвижимость делится на земельные участки под застройку, природные комплексы (парки, сады), жилые дома, здания, предназначенные для коммерческих целей (офисы, торговые центры, гостиницы), частные жилые постройки (дачи, коттеджи, загородные дома с земельными участками), а также промышленные помещения (фабрики, паркинги, склады).

По происхождению выделяются такие виды недвижимости, как земельные массивы, участки, жилищные комплексы, многоквартирные дома, квартиры и комнаты в многоквартирных жилых домах, индивидуальные жилые дома, комплексы административных зданий и торговые здания.

А по готовности к эксплуатации различают три типа объектов: готовые, нуждающиеся в реконструкции и строящиеся.

Специализация

Классификация нового стандарта Российского общества оценщиков проще. Она различает два вида недвижимости – специализированную и неспециализированную.

К первому типу недвижимости относятся объекты, функции которых в силу их конструктивных особенностей очень ограничены – например, церковь, школа, насосная станция или котельная. Такие постройки крайне редко выставляются на продажу, так как использовать их можно только по изначальному предназначению.

Читайте также: Решение о взыскании неустойки по алиментам

Ко второй группе относятся все остальные объекты, которые можно использовать с самыми разными целями. Они пользуются постоянным спросом на открытом рынке.

Классы бизнес-центров

И, наконец, существует третья система, получившая у нас название «западной» и предназначенная для классификации коммерческих объектов. Она подразделяет недвижимость на три класса – «А», «В» и «С».

Это все престижные бизнес центры, вне зависимости от назначения. В эту категорию входят как торговые помещения и офисы, так и заводские цеха, фабрики, больницы и склады. Все они должны отличаться качеством отделки и инженерных коммуникаций, а также современной планировкой.

Включает в себя объекты, предназначенные для инвестиций, то есть сдачи в аренду. Они не так престижны, как объекты класса «А», в них могут отсутствовать некоторые элементы обслуживания – например, система кондиционирования или парковка.

Это так называемая «избыточная недвижимость» – земля со зданиями или свободные участки, которые не нужны для ведения бизнеса. В нашей стране такими объектами можно считать помещения, сдаваемые в аренду различными НИИ и производственными комплексами.

На первый взгляд, во всех этих системах легко запутаться. Но существование различных классификаций видов недвижимости – это скорее плюс. Все они способствуют исследованию рынка недвижимости и облегчают разработку адекватных методов оценки объектов.

1. Виды жилой и нежилой недвижимости.
2. Коммерческая недвижимость. Виды, значение.
3. Общественная недвижимость. Виды, значение.

16. Семь основных элементов рынка недвижимости.

17. Десять общих особенностей рынка недвижимости.

4. Виды жилой и нежилой недвижимости.
Жилая недвижимость - это совокупность жилых единиц (за­селенных и незаселенных).

Жилая единица (жилье) - это жилой дом, жилое помещение в жилом доме, либо в другом строении, имеющее выход в места общего пользования здания или на земельный участок и предназ­наченное для проживания одной семьей. Жилая единица является учетной единицей в системе государственного учета жилищного фонда.

Жилой дом - это здание постоянного типа, в котором жилые помещения составляют более половины площади помещений зда­ний. Жилые дома подразделяются на многоквартирные и одно­квартирные.

К жилой недвижимости относятся:

малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей).

Объектом жилой недвижимости может быть также кондоминиум . секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом.

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдель­ные помещения находятся в частной, государственной, муници­пальной и иных формах собственности, а остальные части находят­ся в их общей долевой собственности

Также жилую недвижимость классифицируют по типам:

• I тип - место постоянного проживания;
• II тип - загородное жилье, используемое в течение ограни­ченного периода времени;
• III тип - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т. д.).

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

земля (в том числе сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина), земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов), а также земли промышленности, транспорта, связи и других секторов народного хозяйства, земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, лесного хозяйства, земли водного фонда, земли запаса);

коммерческая недвижимость (офисная, торговая, бары, рестораны, гостиницы, спортивно-оздоровительные комплексы и т. п.);

промышленная недвижимость (производственно-складская);

5. Коммерческая недвижимость. Виды, значение.

Понятие коммерческая недвижимость включает в себя помещения, использующиеся для деловых нужд, такие как офисные и торговые площади, которые составляют­

большую часть портфеля инвестиций в недвижимость.
К коммерческой недвижимости можно отнести также рест­ораны, магазины, склады, здания и сооружения, гостиницы, бары, спортивно-оздоровительные комплексы и зрелищные сооружения, использование которых предполагает получе­ние дохода ;

Офисные помещения. Классифицируют по местоположению, качеству зда­ния (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, на­личие лифтов), качеству менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

Гостиницы . Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатаци­онные расходы считаются достаточно рискованным вложением де­нег, так как затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных цен­тров.

Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижи­мость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с норма­ми требуется около 150 парковых мест.

Магазины и торговые комплексы . Как показал опыт круп­ных городов Европы, хорошими условиями для месторасполо­жения многофункциональных торговых центров являют­ся: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непо­средственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Для торговых комплексов особенно требуется предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная ох­рана и др.).
Промышленная (индустриальная) недвижимость .

На сформировавшемся западном рынке принята следующая классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С.

Категория С . Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточ­ной недвижимостью.
В условиях постоянного развития бизнеса в России, постоянно требуются офисные помещения для вновь образующихся компаний. Стабильно работающие фирмы также периодически нуждаются в дополнительных площадях для размещения техники и растущего штата сотрудников.

6. Общественная недвижимость. Виды, значение.

К общественным зданиям и сооружениям относят:

• лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комп­лексы и т. д.);
• учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, учили­ща, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.);
• культурно-просветительские (музеи, выставочные комплек­сы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цир­ки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);

• специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;

Значение общественной недвижимости состоит в использовании ее объектов непосредственно для пользы общества в целом, т.е. всех его слоев независимо от уровня доходов и социального положения.

16. Семь основных элементов рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов не­движимости, экономических субъектов, оперирующих на рын­ке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов произ­водства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Рынок недвижимости состоит из семи основных элементов:

1. Спрос
2. Предложение
3. Менеджмент
4. Маркетинг
5. Инфраструктура
6. Деловые процедуры

Спрос - это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрес­ти по складывающимся ценам за определенный промежуток вре­мени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изме­няется в обратной зависимости от цены. Спрос формируется под влиянием многочисленных фактров - экономических, соци­альных, демографических, природно-климатических.

Предложение - это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определен­ным ценам за некоторый промежуток времени.

Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижи­мости в совершенных сделках. Стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке.

Менеджмент – регулирование воздействий на объекты недвижимости со стороны субъектов рынка (продавцов, покупателей, профессиональных участников рынка).

Маркетинг – социальный процесс, направленный на удовлетворение нужд и потребностей индивидов и групп посредством создания и предложения объектов недвижимости и обмена ими с другими людьми.

Информационная нфраструктура – важнейший элемент существования любого рынка, в том чис­ле и рынка недвижимого имущества. Она должна содержать достоверные сведения:

• о существующих нормах и правилах работы на рынке;
• о структуре спроса и предложения по различным объектам;
• об уровне и динамике цен.

Деловые процедуры – совокупность действий субъектов рынка недвижимости по документационному обеспечению сделок (купля-продажа, оценка и т.п.).
17. Десять общих особенностей рынка недвижимости.
Сочетание бесконечного многообразия физических характери­стик объектов недвижимости, с одной стороны, и множества раз­личных прав на недвижимость, с другой стороны, приводит к воз­никновению уникально сложного рынка. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости, кроме специфики обращающихся на нем товаров, имеет еще ряд общих особенностей, которые необхо­димо учитывать при совершении операций:

• локализация рынка . поскольку его товары неподвижны, уни­кальны, а ценность их в значительной мере зависит от внеш­ней окружающей среды;
• открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный и конфиденциальный характер;
• владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные выплаты, сравнительно крупные инвес­тиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии; налог на недвижимое имущество; государственные пошлины и другие сборы на сделки;
• спрос определяется не только и не столько потребитель­скими качествами самих объектов, сколько их местона­хождением;
• низкая эластичность предложения . так как по ряду причин не­возможно сразу построить много новых квартир;
• товары-объекты недвижимости могут быть определены пра­вами третьих лиц в разных комбинациях;
• сравнительно высокая степень государственного регулирова­ния рынка законодательными нормами и зонироване терри­торий;
• товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;
• относительно небольшое число участников рынка;
• большая изменяемость спроса по регионам, районам и мик­рорайонам

Читайте также: Лишение родительских прав по семейному кодексу

4. Виды жилой и нежилой недвижимости

40. Стоимость объектов недвижимости. Параметры и виды стоимости

Если мы рассмотрим определение государственного кадастра недвижимости, то увидим, что ГКН является систематизированным сводом сведений о различных объектах кадастрового учёта, в том числе об учтенном недвижимом имуществе. 1)

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 2)

Вместе с тем при применении данного определения необходимо учитывать то обстоятельство, что объект недвижимости должен обладать оборотоспособностью. Если он представляет собой улучшение земельного участка или иного объекта недвижимости и имеет вспомогательное значение, то разрешение на строительство в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется. 3)

Временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки не относятся к объектам недвижимого имущества (недвижимости), и права на такие временные объекты не подлежат государственной регистрации. 4)

По Гражданскому кодексу к недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. 5)

объекты капитального строительства

объекты незавершенного строительства;

подземные сооружения (пока не приняты специальные федеральные законы)

помещения;Таким образом, государственный кадастр недвижимости не учитывает такие виды недвижимого имущества, как участки недр, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предприятия как имущественные комплексы.Рассмотрим основные понятия. 6)

Понятие земельного участка - одно из основополагающих. В ряде западных стран (Великобритания, Швеция, США) за земельный участок принимается конус от центра Земли, секущий земную поверхность по границе земельного участка и уходящий вверх в космическое пространство (Рис. Земельный участок (Великобритания, Швеция, США)). 7)

Земельный участок (Великобритания, Швеция, США)

Согласно Земельному кодексу земельный участок - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, основным из которых является Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости». 8)

Также следует учесть, что по земельному законодательству различают следующие объекты земельных отношений:

земля как природный объект и природный ресурс;

части земельных участков.

Теперь то, что касается зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства. 9)

Различают жилые и нежилые здания (синонимы: строение, дом).

Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы.

Нежилое здание - предназначенное для использования в производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целях. 10) 11)

К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т.д. 12)

Помещение — пространство внутри дома, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями.Строительные Нормы и Правила «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные»

Помещения бывают жилые и нежилые.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Нежилое помещение не предназначено для постоянного проживания граждан. 13)

Не завершенные строительством объекты – недвижимые объекты (имущество), которые не являются предметом действующего договора строительного подряда. 14)

При рассмотрении земельных отношений также могут встречаться и другие понятия.

Недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и т.д. 16)

В законодательстве дано определение самовольной постройки.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 17)

Участки недр - геометризированные блоки недр и земной поверхности. Предоставляются в пользование в виде горного или геологического отвода. Участки недр должны быть максимально компактными и по возможности ограничены прямыми линиями - границами, которые имеют подробное описание и координаты.

Рассматривая недвижимое имущество, нужно упомянуть и о движимом . Это вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. 18)

Неделимая вещь — вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. 19)

1) «Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также » Федеральный закон 221-ФЗ от 2007-07-24 О государственном кадастре недвижимости

2) «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

3) «Вместе с тем при применении данного определения необходимо учитывать то обстоятельство, что объект недвижимости должен обладать оборотоспособностью. Если он представляет собой улучшение земельного участка или иного объекта недвижимости и имеет вспомогательное значение, то разрешение на строительство в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется. » Письмо Д23-349 от 2010-02-04 О разъяснении некоторых норм земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации

4) «Временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки не относятся к объектам недвижимого имущества (недвижимости), и права на такие временные объекты не подлежат государственной регистрации. » Письмо Д23-1307 от 2010-04-10 О некоторых вопросах заполнения декларации об объекте недвижимого имущества

5) «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. » Федеральный закон 51-ФЗ от 1994-11-30 Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая)

6) «объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек; » Кодекс 190-ФЗ от 2004-12-29 Градостроительный кодекс Российской Федерации

7) «Понятие земельного участка - одно из основополагающих. В ряде западных стран (Великобритания, Швеция, США) за земельный участок принимается конус от центра Земли, секущий земную поверхность по границе земельного участка и уходящий вверх в космическое пространство » Книга от 0000-00-00 Учебное пособие к лекциям по курсу "Основы кадастра недвижимости" С. А. Григорьев

8) «Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. » 136-fz_zemelnyiy_kodeks

9) «Объектами земельных отношений являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков. » 136-fz_zemelnyiy_kodeks

11) «Нежилое здание — предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей. » Инструкция 37 от 1998-08-04 О проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации

12) «К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т.д. » Положение ГГ-181 от 2002-12-02 Положение о порядке экономического стимулирования мобилизационной подготовки экономики

1. 
   Виды жилой и нежилой недвижимости.
2. 
   Коммерческая недвижимость. Виды, значение.
3. 
   Общественная недвижимость. Виды, значение.

17. Десять общих особенностей рынка недвижимости.

4. Виды жилой и нежилой недвижимости.
Жилая недвижимость - это совокупность жилых единиц (за­селенных и незаселенных).

Жилая единица (жилье) - это жилой дом, жилое помещение в жилом доме, либо в другом строении, имеющее выход в места общего пользования здания или на земельный участок и предназ­наченное для проживания одной семьей. Жилая единица является учетной единицей в системе государственного учета жилищного фонда.

Жилой дом - это здание постоянного типа, в котором жилые помещения составляют более половины площади помещений зда­ний. Жилые дома подразделяются на многоквартирные и одно­квартирные.

К жилой недвижимости относятся:

малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей).

Объектом жилой недвижимости может быть также кондоминиум , секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом.

Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдель­ные помещения находятся в частной, государственной, муници­пальной и иных формах собственности, а остальные части находят­ся в их общей долевой собственности

Также жилую недвижимость классифицируют по типам:

• 
  I тип - место постоянного проживания;
• 
  II тип - загородное жилье, используемое в течение ограни­ченного периода времени;
• 
  III тип - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т. д.).

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

• 
  дома с кирпичными стенами;
• 
  панельные дома;
• 
  монолитные дома;
• 
  деревянные дома;
• 
  дома смешанного типа.

Нежилая недвижимость:

земля (в том числе сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина), земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов), а также земли промышленности, транспорта, связи и других секторов народного хозяйства, земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, лесного хозяйства, земли водного фонда, земли запаса);

коммерческая недвижимость (офисная, торговая, бары, рестораны, гостиницы, спортивно-оздоровительные комплексы и т. п.);

промышленная недвижимость (производственно-складская);

5. Коммерческая недвижимость. Виды, значение.

Понятие коммерческая недвижимость включает в себя помещения, использующиеся для деловых нужд, такие как офисные и торговые площади, которые составляют­

большую часть портфеля инвестиций в недвижимость.
К коммерческой недвижимости можно отнести также рест­ораны, магазины, склады, здания и сооружения, гостиницы, бары, спортивно-оздоровительные комплексы и зрелищные сооружения, использование которых предполагает получе­ние дохода ;

Офисные помещения. Классифицируют по местоположению, качеству зда­ния (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, на­личие лифтов), качеству менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

Гостиницы . Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатаци­онные расходы считаются достаточно рискованным вложением де­нег, так как затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных цен­тров.

Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижи­мость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с норма­ми требуется около 150 парковых мест.

Магазины и торговые комплексы . Как показал опыт круп­ных городов Европы, хорошими условиями для месторасполо­жения многофункциональных торговых центров являют­ся: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непо­средственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Для торговых комплексов особенно требуется предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная ох­рана и др.).
Промышленная (индустриальная) недвижимость .

На сформировавшемся западном рынке принята следующая классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С.

Категория С . Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточ­ной недвижимостью.
В условиях постоянного развития бизнеса в России, постоянно требуются офисные помещения для вновь образующихся компаний. Стабильно работающие фирмы также периодически нуждаются в дополнительных площадях для размещения техники и растущего штата сотрудников.

6. Общественная недвижимость. Виды, значение.

К общественным зданиям и сооружениям относят:

• 
  лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комп­лексы и т. д.);
• 
  учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, учили­ща, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.);
• 
  культурно-просветительские (музеи, выставочные комплек­сы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цир­ки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);

• 
  специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;

Значение общественной недвижимости состоит в использовании ее объектов непосредственно для пользы общества в целом, т.е. всех его слоев независимо от уровня доходов и социального положения.

16. Семь основных элементов рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов не­движимости, экономических субъектов, оперирующих на рын­ке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов произ­водства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Рынок недвижимости состоит из семи основных элементов:

1. 
   Спрос
2. 
   Предложение
3. 
   Цена
4. 
   Менеджмент
5. 
   Маркетинг
6. 
   Инфраструктура
7. 
   Деловые процедуры

Спрос - это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрес­ти по складывающимся ценам за определенный промежуток вре­мени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изме­няется в обратной зависимости от цены. Спрос формируется под влиянием многочисленных фактров - экономических, соци­альных, демографических, природно-климатических.

Предложение - это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определен­ным ценам за некоторый промежуток времени.

Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижи­мости в совершенных сделках. Стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке.

Менеджмент – регулирование воздействий на объекты недвижимости со стороны субъектов рынка (продавцов, покупателей, профессиональных участников рынка).

Маркетинг – социальный процесс, направленный на удовлетворение нужд и потребностей индивидов и групп посредством создания и предложения объектов недвижимости и обмена ими с другими людьми.

Информационная нфраструктура – важнейший элемент существования любого рынка, в том чис­ле и рынка недвижимого имущества. Она должна содержать достоверные сведения:

• 
  о существующих нормах и правилах работы на рынке;
• 
  о структуре спроса и предложения по различным объектам;
• 
  об уровне и динамике цен.

Деловые процедуры – совокупность действий субъектов рынка недвижимости по документационному обеспечению сделок (купля-продажа, оценка и т.п.).

17. Десять общих особенностей рынка недвижимости.
Сочетание бесконечного многообразия физических характери­стик объектов недвижимости, с одной стороны, и множества раз­личных прав на недвижимость, с другой стороны, приводит к воз­никновению уникально сложного рынка. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости, кроме специфики обращающихся на нем товаров, имеет еще ряд общих особенностей, которые необхо­димо учитывать при совершении операций:

• 
  локализация рынка , поскольку его товары неподвижны, уни­кальны, а ценность их в значительной мере зависит от внеш­ней окружающей среды;
• 
  открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный и конфиденциальный характер;
• 
  владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные выплаты, сравнительно крупные инвес­тиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии; налог на недвижимое имущество; государственные пошлины и другие сборы на сделки;
• 
  спрос определяется не только и не столько потребитель­скими качествами самих объектов, сколько их местона­хождением;
• 
  низкая эластичность предложения , так как по ряду причин не­возможно сразу построить много новых квартир;
• 
  товары-объекты недвижимости могут быть определены пра­вами третьих лиц в разных комбинациях;
• 
  сравнительно высокая степень государственного регулирова­ния рынка законодательными нормами и зонироване терри­торий;
• 
  товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;
• 
  относительно небольшое число участников рынка;
• 
  большая изменяемость спроса по регионам, районам и мик­рорайонам